Platná stavební legislativa používá pro jedno a totéž dvojí názvosloví: obchodní zákoník coby základní právní předpis upravující vztah mezi objednatelem stavby a jejím zhotovitelem hovoří o předání a převzetí díla, v pozdější vyhlášce upravující příslušná ustanovení stavebního zákona se setkáme s termíny odevzdání a převzetí stavby.
Úvodem je zapotřebí malé poznámky k používané terminologii. Základní právní předpis, kterým se řídí vztah mezi zhotovitelem a objednatelem stavby, tj. zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, používá v dílu IX (Smlouva o dílo) výhradně termíny předání a převzetí díla. Novější vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá stanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, nahradila termín předání díla termínem odevzdání stavby. V dalším textu se budeme přidržovat převážně pojmu předání díla (stavby), protože je ve stavební praxi již ustálený.
Místo předání
Dokončené stavební práce (části stavby), stavební objekty a stavby vyžadují samostatné odevzdání zhotovitelem a převzetí objednatelem. Vychází se při tom z obchodního zákoníku, který v § 554 odst. 1 stanovuje: Zhotovitel splní svou povinnost provést dílo jeho řádným ukončením a předáním předmětu díla objednateli v dohodnutém místě, jinak v místě stanoveném tímto zákonem. Předání se děje na místě stavby v rozsahu a v termínu dohodnutém ve smlouvě o dílo. Místo stavby nemusí být ve smlouvě přímo uvedeno, protože lze vždy postupovat podle § 554 odst. 3 obchodního zákoníku, který říká, že jestliže smlouva nestanoví místo předání, uskutečňuje se předání v místě, v němž se podle smlouvy mělo dílo provádět.
Stanovení termínu předání
Při stanovování termínu převzetí díla objednatelem je třeba se opět řídit obchodním zákoníkem, který v § 537 odst. 1 uvádí, že zhotovitel je povinen provést dílo na svůj náklad a na své nebezpečí ve sjednané době, jinak v době přiměřené s přihlédnutím k povaze díla. Nevyplývá-li ze smlouvy nebo z povahy díla něco jiného, může zhotovitel provést dílo ještě před sjednanou dobou. Není-li tedy ve smlouvě výslovně uvedeno, že stavba nebude objednatelem převzata před smluvním termínem, potom může zhotovitel stanovit tento (předčasný) termín předání sám. Je pochopitelné, že jej musí objednateli včas oznámit.
Prověrka provedených stavebních prací objednatelem
Samotnému převzetí zpravidla vždy předchází prověrka provedených stavebních prací objednatelem. Obvykle se provádí nejpozději týden před termínem převzetí. Předmětem prověrky je především kvalita provedených prací a úplnost požadované dokumentace. Proto se kontroluje:
Kvalita provedené stavby
Závěrečná věcná kontrola provedených prací podle smlouvy. Pro kontrolu kvality provedení se objednateli doporučuje využít odborníků s praxí v provádění stavebně - technických prací. Při prověrce se využijí jejich odborné znalosti a kvalifikace. Pokud je na stavbě zaveden systém kontrol podle kontrolních listů, potom se použijí kontrolní listy určené pro závěrečné převzetí stavebních prací. Při prováděné prověrce se sestavuje úplný soupis zjištěných vad a nedodělků.
Dokladová část
Doklady zhotovitele pro přejímací řízení
K přejímacímu řízení by měl zhotovitel pro objednatele připravit doklady obdobně, jako je bude muset připravit stavebník (objednatel) buď k oznámení o užívání stavby, nebo k žádosti o vydání kolaudačního souhlasu. Jsou to doklady, které uvádí příloha č. 5 k vyhlášce č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá stanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu, část B. - Přílohy žádosti o vydání kolaudačního souhlasu:
- 1. popis a zdůvodnění provedených odchylek od územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, stavebního povolení, veřejnoprávní smlouvy, oznámení stavby stavebnímu úřadu (§ 117 zákona), ohlášení stavebnímu úřadu, projektové dokumentace, popřípadě povolení změny stavby před dokončením,
- 2. doklad o zajištění souborného zpracování dokumentace geodetických prací (u podzemních sítí technického vybavení ještě před jejich zakrytím),
- 3. geometrický plán (pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí a u staveb technické nebo dopravní infrastruktury),
- 4. u stavby s jaderným zařízením povolení Státního úřadu pro jadernou bezpečnost podle zvláštního předpisu,
- 5. doklady o výsledcích předepsaných zkoušek a zkušebním provozu, pokud byl prováděn.
Zkoušky a revize
Jsou to zápisy o předepsaných zkouškách a revizích (zejména revizní zprávy o elektroinstalacích, revize plynových rozvodů, tlakové zkoušky trubních rozvodů, osvědčení o průchodnosti komínů, revize kotelen otopných soustav, výtahů atp.).
Zkušební provoz
Zkušebním provozem stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace. Zkušební provoz vede obvykle uživatel na převzatém díle; tj. zkušební provoz probíhá v odpovědnosti objednatele. Podrobnosti technického a organizačního zabezpečení zkušebního provozu mohou být ve smlouvě o dílo sjednány nejpozději ve stanovené lhůtě před jeho zahájením.
Projektová dokumentace
6. dokumentace skutečného provedení stavby (došlo-li k odchylkám proti stavebnímu povolení, ohlášení stavebnímu úřadu nebo ověřené projektové dokumentaci).
Zhotovitel předloží seznam odchylek od ověřené projektové dokumentace a spolu s tímto seznamem příslušné výkresy, ve kterých jsou vyznačeny změny, ke kterým došlo během provádění stavby.
7. zápis o odevzdání a převzetí stavby, pokud byl pořízen,
8. doklady prokazující shodu vlastností použitých výrobků s požadavky na stavby (§ 156 stavebního zákona) a další doklady stanovené v podmínkách stavebního povolení (sjednané ve veřejnoprávní smlouvě),
9. jiné doklady stanovené ve stavebním povolení nebo při schválení změny stavby před dokončením,
10. závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby, pokud jsou zvláštním právním předpisem pro užívání stavby vyžadována,
11. stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury o provedení kontroly způsobu napojení stavby (pokud byla předem vyžadována).
Objednatel by měl při prověrce rovněž zkontrolovat, zda má zhotovitel další doklady, které nejsou sice zapotřebí k vydání kolaudačního souhlasu, ale jsou součástí úplné dokumentace stavby. Jsou to především všechny stavební deníky vedené v průběhu stavby. (Povinnost archivovat stavební deníky je uložena stavebním zákonem vlastníkovi stavby.) Důležité jsou také zápisy (protokoly) o prověření prací zakrytých v průběhu výstavby a jestliže to bylo dohodnuto ve smlouvě o dílo, pak také musí zhotovitel připravit pro objednatele prováděcí dokumentace (tj. dokumentaci neověřenou stavebním úřadem), upravenou podle skutečného provedení. Tato dokumentace je zejména důležitá pro budoucí údržbu a opravy (topení, rozvody elektro apod.). Ve smlouvě o dílo si může objednatel také vymínit, že mu při odevzdání stavby budou také předány potřebné části smluv se všemi poddodavateli stavebních prací.
Závěrečné zhodnocení prověrky
O výsledku prověrky se sepíše zápis, jehož přílohou bude především soupis vad a nedodělků a vyhodnocení stavu předávané dokumentace. Při kontrole je zapotřebí věnovat mimořádnou pozornost dokladům o výsledcích předepsaných zkoušek, protože podle obchodního zákoníku § 555 odst. 2 jestliže podle smlouvy má být řádné provedení díla prokázáno provedením dohodnutých zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené teprve, když tyto zkoušky byly úspěšně provedeny. Závěr zápisu o prověrce musí obsahovat zhodnocení připravenosti stavby k předání a převzetí. Zápis z prověrky pak podepíší její účastníci.
Přejímací řízení
Jestliže se při prověrce provedených prací dospělo k závěru, že je stavba připravena k předání a převzetí, potom může být započato přejímací řízení (přejímka stavby). Při přejímce je zapotřebí, aby zhotovitel a objednatel vyhodnotili tyto body:
- kvalita provedení,
- dodržení smluvního termínu,
- cena prací,
- dodržení ostatních smluvních podmínek stanovených smlouvou o dílo.
Účastníci přejímacího řízen í
Účastníci přejímacího řízení jsou určeni příslušnými smluvními dohodami mezi objednatelem a zhotovitelem.
Termín odevzdání
Termín odevzdání, tj. ukončení přejímky, je rozhodující pro řadu důležitých věcí.
V prvé řadě podle obchodního zákoníku § 554 odst. 5 předáním zhotovené věci nabývá k ní objednavatel vlastnické právo, jestliže je do této doby měl zhotovitel, a na objednatele přechází nebezpečí škody na zhotovené věci, jestliže je do této doby nesl zhotovitel.
Dále ukončením přejímky začíná běžet záruční doba za provedené práce. Záruční dobu lze dle dohody prodloužit…
