201
Základní pojmy stavebního práva
Mgr. Martina Pavelková
NahoruCíl lekce
Cílem této lekce je podat přehled a výklad základních pojmů definovaných dosavadním stavebním zákonem (183/2006 Sb.) a nově upravených či doplněných novým stavebním zákonem (283/2021 Sb. – dále také NSZ) s důrazem na změny, které v této části přinesla nová právní úprava. U jednotlivých pojmů budou uvedeny příklady jejich použití, příp. nastíněny výkladové problémy v kontextu relevantní literatury a judikatury. U každého pojmu je uvedeno, zda a jakým způsobem je tato úprava převzata do nového stavebního zákona, příp. zda předmětnou definici nový stavební zákon již vůbec neupravuje.
Upozornění
Nastudováním této lekce získá čtenář základní vhled do terminologie stavebního práva, který mu pomůže se snáze orientovat v dalších částech kurzu, proto doporučujeme stanovené pořadí lekcí dodržet. Významná pozornost je v této lekci je věnována dosavadní právní úpravě, neboť ji lze s ohledem na existující poznatky z aplikační praxe, judikaturu a odbornou literaturu lépe uchopit, ve světle čehož lze také snáze vnímat změny, které do příslušných definic vnáší právní úprava nová. V mnoha ohledech se navíc nová právní úprava základních pojmů a jejich definic od té stávající neliší.
Nahoru1. Obecně
Přestože se mohou základní pojmy stavebního práva a jejich definice jevit na první pohled jako dílčí a poměrně nevýznamná problematika, ve skutečnosti jsou ve stavebních procesech prakticky všudypřítomné. Při častější konfrontaci s těmito postupy je tedy potřebné se v příslušných pojmech a jejich definicích orientovat. Vedle stěžejní úpravy základních pojmů v ustanoveních § 2 a 3 zákona č. 183/2006 Sb. zavádějí několik dalších pojmů a jejich definic také prováděcí vyhlášky.
V novém stavebním zákoně č. 283/2021 Sb. jsou pojmy definovány stejně jako ve stávající právní úpravě v úvodních ustanoveních, a sice v § 4 – 14, do kterých byly převzaty také některé definice dosud obsažené v prováděcích právních předpisech. Tato úprava je na rozdíl od stávajícího zákona o poznání více strukturovaná a komplexní. Obecné pojmy, jako je záměr, stavba, veřejná infrastruktura apod., jsou definovány v samostatných paragrafech, ostatní pojmy jsou tematicky členěny do několika oblastí (územní plánování, stavební řád a ostatní). Níže v textu jsou pojmy řazeny dle stávající právní úpravy, přičemž u každého z nich je současně uvedeno, jakým způsobem je tento pojem upraven v novém stavebním zákoně. Další část se věnuje pojmům, které nový stavební zákon definuje zcela nově.
Nahoru2. Pojmy upravené v předchozí a nové právní úpravě
2.1. Základní pojmy v ustanovení § 2 a 3 zákona č. 183/2006 Sb.
Změna v území
Změnou v území je změna jeho využití nebo prostorového uspořádání, včetně umisťování staveb a jejich změn. Jedná se o pojem, který je využíván napříč stavebním zákonem. V souvislosti se změnami v území mají příslušné orgány územního plánování dbát na koordinaci veřejných a soukromých zájmů a posuzovat jejich případnou potřebu, a v návaznosti na to vymezovat v území nové zastavitelné plochy. Samotná realizace změn v území je vázána na územní rozhodování, a to podle stavebního zákona či jiných právních předpisů (např. stanovení dobývacího prostoru dle horního zákona).
Tento pojem je v novém stavebním zákoně zařazen v ustanovení § 12 – základní pojmy územního plánování, a jeho definice je totožná, jako ve stávajícím stavebním zákoně. Je třeba vnímat to, že k umísťování záměrů dle nového stavebního zákona bude docházet v rámci jejich povolování, tzn. od vydávání územního rozhodnutí je v novém stavebním zákoně upuštěno.
Stavební pozemek
Dle dosavadní právní úpravy se jedná se o pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo regulačním plánem. U tohoto pojmu dochází v praxi k mýlce, že stavebním pozemkem je tzv. zastavitelný pozemek, nicméně dle zákonné definice lze za stavební pozemek označit pouze ten pozemek, který je určen k zastavění vydaným rozhodnutím, a nikoliv pouze územním plánem. To, že je pozemek zastavitelný dle územního plánu, ještě nemusí bez dalšího znamenat, že na tomto pozemku bude možné umístit stavbu (i když ve většině případů by tomu tak být mělo). V územním rozhodování je totiž posuzováno vedle souladu záměru s územně plánovací dokumentací také množství dalších podmínek a kritérií vyplývajících jak ze stavebního zákona, tak i z jiných právních předpisů.
V novém stavebním zákoně je pojem "stavební pozemek" zařazen mezi základní pojmy územního plánování a jeho definice je obdobná jako ve stávajícím stavebním zákoně. Nová právní úprava uvádí, že se jedná o pozemek určený k zastavění bez další specifikace správního aktu, kterým k tomu dochází.
Zastavěný stavební pozemek
Zastavěným stavebním pozemkem je podle stavebního zákona z roku 2006 pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela (zastavěná plocha a nádvoří) a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Jedná se o jednu z problematičtějších definic, a to zejména v případech aktualizace nebo vymezování zastavěného území, nebo při posuzování souladu záměrů s územními plány, které mnohdy na příslušný pojem, příp. obdobný pojem "pozemek rodinného domu", vážou různé regulativy (např. koeficient zastavění či poměr zelených a zastavěných ploch). To, zda pozemky v daném případě tvoří souvislý celek se stavební parcelou či nikoliv, je příslušnými orgány posuzováno dle konkrétních skutkových okolností. Dále je třeba u této definice zdůraznit, že zastavěným pozemkem je pouze pozemek pod obytnou nebo hospodářskou budovou, nikoliv tedy pod jakoukoliv stavbou. Budovou se podle ustanovení § 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb. rozumí nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Definice tohoto pojmu v novém stavebním zákoně je obdobná s tím rozdílem, že dle nové právní úpravy jsou součástí zastavěného pozemku vedle stavební parcely také pozemkové parcely tvořící souvislý funkční a prostorový celek se stavbami majícími určující funkci v tomto souvislém celku (nikoliv tedy pouze s obytnými a hospodářskými budovami).
Zastavěné území
Zastavěné území je ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. definováno jako území, ve kterém by se měla soustředit výstavba v obci, a které se vymezuje územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona. Pokud obec takto vymezené zastavěné území nemá, je zastavěným územím tzv. intravilán (zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí). Nejčastější způsob vymezení zastavěného území v praxi je v rámci územního plánu. Následně má obec, resp. pořizovatel, povinnost zastavěné území aktualizovat při každé změně územního plánu. Pozemky, které se do zastavěného území zahrnují (ať už v procesu tvorby územního plánu nebo samostatným postupem) jsou vyjmenovány v ustanovení § 58 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb. Jestliže byl určitý pozemek zahrnut do zastavěného území, je to ve většině případů známka jeho zastavitelnosti. Dosavadní právní úprava s tím spojovala také možnost umísťovat záměry ve zjednodušených režimech (územní souhlas nebo zjednodušené územní řízení).
Tento pojem je v novém stavebním zákoně zařazen mezi základní pojmy územního plánování. Definice je totožná, již však nezahrnuje variantu, kdy obec zastavěné území vymezeno vůbec nemá, a považuje se tedy za něj intravilán. Dle přechodných ustanovení bude intravilán obce považován za zastavěné území nejpozději do vymezení zastavěného území postupem dle nového stavebního zákona, pro což stanoví přechodná ustanovení nového stavebního zákona pořizovateli dvouletou lhůtu.
Nezastavitelný pozemek
Nezastavitelným pozemkem je dle dosavadní úpravy pozemek v zastavěném území obce bez územního plánu, který je veřejnou zelení nebo parkem sloužícím veřejnému užívání, nebo lesní pozemek v intravilánu o výměře větší než 0,5 ha. Na těchto pozemcích lze výjimečně umístit pouze technickou infrastrukturu, a to způsobem, který neznemožní dosavadní užívání (ust. § 18 odst. 6 stavebního zákona).
Tento pojem již nový stavební zákon nedefinuje v úvodních ustanoveních, nezastavitelné pozemky však upravuje obdobně v ustanoveních o vymezování zastavěného území (§ 117 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb.).
Nezastavěné území
Nezastavěné území je ve stavebním zákoně z roku 2006 definováno negativním výčtem. Tvoří jej pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. V případě, kdy obec nemá vydaný územní plán (příp. byl územní plán zrušen), tvoří nezastavěné území vše, co není zahrnuto v území zastavěném. Ochrana nezastavěného území je jedním ze základních cílů územního plánování. Výčet záměrů, které lze umísťovat v nezastavěném území upravuje ustanovení § 18 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb. (např. veřejná dopravní a technická infrastruktura, včetně výroben energie z obnovitelných zdrojů, účelové komunikace, přípojky...).
V novém stavebním zákoně je nezastavěné území definováno totožně v základních pojmech územního plánování. Obdobou § 18 odst. 5 stávajícího stavebního zákona je v ustanovení § 122 zákona č. 283/2021 Sb., podle kterého lze v nezastavěném území v souladu s jeho charakterem povolovat stavby pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace, stavby a zařízení pro vodní hospodářství, vyhledávání, průzkum a těžbu nerostů a zvláštní zásahy do zemské kůry, snižování nebezpečí havárií, ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, zemědělství a lesnictví, ochranu přírody a krajiny, pro zlepšení podmínek jeho využití pro rekreaci a cestovní ruch, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra, a nově zázemí lesních mateřských škol.
Plocha
Jedná se o pojem z oblasti územního plánování. V terminologii stavebního zákona je plochou část…
