6.5.2
Práva a povinnosti z rozhodnutí o povolení stavby a jejich převod/přechod
Mgr. Martina Pavelková
Stavební zákon upravuje několik režimů, v rámci kterých může dojít k povolení stavby, přičemž základní předpoklad je, že k tomuto povolení dochází ve dvou fázích, kterými jsou umístění záměru a povolení stavby. Obě tyto fáze lze spojit do jednoho řízení, jehož výsledkem je tzv. společné povolení. Pro účely tohoto textu, který má pojednávat o povaze těchto rozhodnutí a v souvislosti s tím o možnostech převodu či přechodu práv a povinností z nich vyplývajících, postačí, budeme-li hovořit obecně o rozhodnutí o povolení stavby. Až na drobné nuance, které souvisí s nepatrně rozdílnou povahou rozhodnutí o umístění stavby a stavebního povolení, je podstata přechodu práv a povinností z jednotlivých typů rozhodnutí obdobná.
Základním principem, jenž se uplatňuje u rozhodnutí o povolení stavby, je, že tato jsou vydávána "in rem", tzn. ve vztahu k věci a nikoliv osobě. Jedná se sice o teoretický aspekt, který má však na uplatňování, příp. převod a přechod práv a povinností z těchto rozhodnutí, zásadní vliv. S ohledem na tento princip je totiž nutno přistupovat ke stanovení osob (resp. jejich okruhu), jimž svědčí práva a povinnosti z takového rozhodnutí, a které mohou s takovýmto rozhodnutím disponovat. V ideálním případě je žadatelem, stavebníkem i vlastníkem pozemku nebo stavby tatáž osoba. Taková osoba může s právy a povinnostmi vyplývajícími z vydaného rozhodnutí nepochybně disponovat, ať už nepřímo, tj. prodejem předmětné nemovitosti, čímž přejdou automaticky i práva a povinnosti z vydaného rozhodnutí o povolení stavby (obdobně přechází práva a povinnosti z vydaného rozhodnutí i na právní nástupce v případě smrti či zániku vlastníka pozemku), anebo samostatným převodem práv a povinností z vydaného rozhodnutí stavebního úřadu za předpokladu zachování vlastnického práva.
Důsledkem převodu práv a povinností z rozhodnutí o povolení stavby dochází k oddělení osoby vlastníka pozemku či stavby a osoby oprávněného z vydaného rozhodnutí na tento pozemek či stavbu vázaného. Jedná se o podobnou situaci, jako když požádá o povolení stavby jiný subjekt, než je vlastník pozemku, čímž také dochází k určité dualitě, neboť rozhodnutí je sice vydáno ve vztahu k pozemku, ale oprávněným z něj je primárně osoba odlišná od jeho vlastníka. Právní teorie ani judikatura dosud spolehlivě neodpověděly na otázku, zda lze práva z rozhodnutí in rem skutečně "se vším všudy" převést, a např. se tak za předpokladu trvání takového závazku vzdát budoucí dispozice s tímto rozhodnutím, anebo lze pouze smluvně umožnit jiným subjektům využít pro svou potřebu práva z předmětného rozhodnutí a nést s tím spojené povinnosti, avšak za předpokladu zachování povahy rozhodnutí in rem – tedy uplatňujícího se z pohledu veřejného práva automaticky vůči vlastníkovi pozemku nebo stavby. Tato otázka je přitom palčivou nejen ze soukromoprávního hlediska v souvislosti s případnou formulací smluv "o převodu práv a povinností z rozhodnutí", ale také v jiných reálných situacích, např. pokud smluvně oprávněný z rozhodnutí stavbu realizovat nechce či z nějakých jiných důvodů nemůže a pozemek tak může zůstat navždy blokován.
Pokud tedy má k takovéto či obdobné situaci dojít, a vlastník pozemku zvažuje uzavření smluvního vztahu, na základě kterého budou převedena práva a povinnosti z rozhodnutí o povolení stavby (což lze v podstatě i pro futuro ještě před vydáním rozhodnutí), je třeba skutečně důsledně zvažovat, jakým způsobem má být takováto smlouva uchopena a naformulována z hlediska jejího účelu, a to s přihlédnutím ke všem možným scénářům, ke kterým může mezi vlastníkem a budoucím stavebníkem dojít.
V té souvislosti je třeba také připomenout, že od 1. 1. 2014 se v našem právním řádu uplatňuje zásada "superficies solo cedit", podle které jsou nově realizované stavby, až na některé vyjmenované výjimky, vždy součástí pozemku. Ať už jsou proto důvody pro uzavření smlouvy, na základě které má být oprávněným realizovat stavbu na pozemku jiná osoba než jeho vlastník, jakékoliv, je nutno mít na paměti, že vlastníkem budoucí stavby je vždy vlastník pozemku, jehož se stavba…
