Aktuálním Tématem týdne „spouštíme seriál“ na téma oceňování nemovitostí. Zahajujeme charakteristikou tržní hodnoty nemovitosti: představíme si faktory, jež ji ovlivňují, a způsoby jejího stanovení. Také si nastíníme tři základní přístupy k tržnímu ocenění, jimiž se budeme podrobně zabývat v dalších třech Tématech týdne – nákladovou, výnosovou a porovnávací metodu.
Pokud si položíme otázku, co to vlastně je tržní hodnota, nalezneme odpověď v několika definicích. Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. A podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
Faktory ovlivňující tržní hodnotu
Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především:
- politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy),
- ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),
- sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika),
- fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost).
Přístupy k tržnímu ocenění
Obvykle je při zjišťování tržní hodnoty nemovitosti použit jeden z dále uvedených základních přístupů, častěji ale jejich kombinace:
- přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda),
- přístup na bázi vynaložených nákladů (nákladová metoda),
- přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda).
Nákladová…
