Ing. Bohumír Číhal
Jak jsme Vás informovali na Stavebním klubu, předmětem zvýšeného zájmu jsou, nejen v Praze, Plánovací smlouvy, uzavírané státními orgány s developery. Vedení obcí se tímto způsobem snaží apelovat na developery, aby se podíleli na řešení bezprostředních dopadů svých projektů na okolí. Jedná se například o zvyšování kapacity škol a školek, opravy ulic a chodníků nebo budování nových parkovacích stání a zastávek MHD.
Z obecného pohledu nejsou developerské smlouvy novinkou, odvíjejí se od "nového" Občanského zákoníku (účinného od roku 2014) a jejich specifická podoba, Plánovací smlouvy, upravené současným Stavebním zákonem a uzavírané v souvislosti s konkrétním záměrem (typicky v rámci územního řízení) mají reálné předpoklady zůstat i v připravovaném "novém" Stavebním zákoně.
Důvody vzniku smluv obcí s developery
Investor (stavebník) má zájem na realizaci určitého projektu (stavby). Z principu podnikání usiluje o maximalizaci zisku s čímž souvisí např. i rychlost příslušných řízení. Může mít i další cíle v rámci své společenské odpovědnosti.
Obec (město) má
-
různé zájmy vycházející z ustanovení § 2 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), který stanoví: "Obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem",
-
zájem na rozvoj nových možností pro bydlení,
-
zájem na vznik nových pracovních míst,
-
snahu o zachování kvality životního prostředí,
-
snahu řešit zvýšené nároky na dopravní a technickou infrastrukturu a občanské vybavení (vyvolané rozvojem obce či města),
-
obecnou snahu vyvažovat a koordinovat jednotlivé zájmy (překotný rozvoj i naopak nulový rozvoj mohou být negativní),
V rámci zákonného postupu uplatňují účastníci své zájmy v územním řízení prostřednictvím námitek. Dohoda o námitkách mezi účastníky nastane zpravidla v nekonfliktních případech. Pokud nedojde k dohodě, o námitkách rozhodne stavební úřad. Vyvažování zájmů pouze v rámci správního řízení je v praxi nedostatečné. Odpovědnost leží na stavebním úřadu a problémy často přesahují zákonný rámec určitého řízení. Proto je vhodné řešit spory i mimo správní řízení.
Plánovací smlouvy a developerské smlouvy (smlouvy o spolupráci) k tomu účelu uzavírají nejčastěji obec (město) jako vlastník infrastruktury a stavebník. Jejich cílem je udržitelný rozvoj území, koordinace jednotlivých zájmů, dořešení otázek ohledně infrastruktury, jakož i dalších závazků investora k minimalizaci negativních vlivů jeho záměru (zeleň, občanská vybavenost, finanční příspěvek na obecně prospěšné aktivity apod.).
Developerská smlouva upravená občanským zákonikem
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (aktuální znění účinné do 31. 12. 2020 ve znění novely č. 171/2018 Sb.) upravuje vzájemná práva a povinnosti osob a stanovuje tak soukromé právo. Práva může mít a vykonávat jen osoba. Povinnost lze uložit jen osobě a jen vůči ní lze plnění povinnosti vymáhat. Osoba je fyzická, nebo právnická. Jejich práva a povinnosti upravuje Část první, Hlava II Osoby.
Jedna ze zásad soukromého práva spočívá na tom, že vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká. Z hlediska našeho zájmu je proto vhodné věnovat pozornost Části první, Hlavě III Zastoupení, díl 2 Smluvní zastoupení.(ustanovení § 441 až 456 zákona č. 89/2012 Sb.) a zejména Části čtvrté, Relativní majetková práva.
Část čtvrtá ve své Hlavě I v ustanoveních § 1724 až 1788 upravuje smlouvu ve všech jejích fázích:
Pokud se týká obsahu smlouvy, ustanovení § 1746 odst. 2 umožňuje uzavřít i takovou smlouvu, která není zákonem upravena jako typ smlouvy (např. Smlouva o dílo, Smlouva o péči o zdraví a další). Z pohledu občanského zákoníku jsou Developerské smlouvy soukromoprávní nepojmenované smlouvy, jejich předmětem je spolupráce smluvních stran na realizaci určitého developerského záměru na území obce a řídí se plně jeho příslušnými ustanoveními. Zpravidla úzce souvisejí s územním plánováním a proto specifické požadavky na jejich určení a související obsah upravuje stavební zákon.
Plánovací smlouva za současného stavu stavebního zákona
Právní institut Plánovací smlouvy zavedený stavebním zákonem je nástrojem k zajištění spoluúčasti na financování a vybudování veřejné infrastruktury jako předpokladu pro veřejnoprávní rozhodování v rámci vydávání regulačních plánů na žádost a v územním řízení o umisťování staveb. Má soukromoprávní povahu a investorům umožňuje iniciativní přípravu jejich projektů. Uzavírají ji s developery obce v samostatné působnosti.
Stavební zákon č. 183/2006 Sb., v aktuálním znění upravuje dva druhy plánovacích smluv
Plánovací smlouva pro účel vydání regulačního plánu na žádost
Regulační plán
Regulační plán je součást územně plánovací dokumentace, kterou tvoří: zásady územního rozvoje, územní plán a regulační plán. Podrobně stanoví v řešené ploše podmínky: pro využití pozemků, pro umístění staveb a jejich prostorové uspořádání, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Regulační plán vždy stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezuje veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření.
Veřejnou infrastrukturou se podle stavebního zákona rozumí pozemky, stavby a zařízení, jmenovitě:
-
dopravní infrastruktura (např. stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení),
-
technická infrastruktura
◦vedení a stavby a s nimi provozně související zařízení technického vybavení (například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod),
◦stavby ke snižování ohrožení území živelními nebo jinými pohromami,
◦stavby a zařízení pro nakládání s odpady,
◦trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační sítě,
◦produktovody a zásobníky plynu,
-
občanské vybavení (stavby, zařízení a pozemky sloužící například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva),
-
veřejné prostranství stanovené v ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu (všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru).
Regulační plán je závazný pro rozhodování v území. Náležitosti obsahu regulačního plánu stanoví Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a o způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění pozdějších předpisů.
Regulační plán se vydává z podnětu nebo na žádost formou opatření obecné povahy podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, od 1. 2. 2020 ve znění zákona č. 12/2020 Sb. Podle Části šesté, ustanovení § 171 až 174 zákona č. 500/2004 Sb. Opatření obecné povahy, postupují správní orgány v případech, kdy jim zvláštní zákon (v tomto případě sz) ukládá vydat závazné opatření obecné povahy, které není právním předpisem ani rozhodnutím.
Návrh opatření obecné povahy s odůvodněním doručuje správní orgán, po projednání s dotčenými orgány, veřejnou vyhláškou, kterou vyvěsí na své úřední desce a na úředních deskách obecních úřadů v obcích, jejichž správních obvodů se má opatření obecné povahy týkat. Vyzve dotčené osoby, aby k návrhu opatření podávaly připomínky nebo námitky. V případě potřeby se návrh zveřejní i jiným způsobem, v místě obvyklým. Návrh musí být zveřejněn nejméně po dobu 15 dnů.
Řízení o návrhu je písemné, pokud zákon nestanoví nebo správní orgán neurčí, že se koná veřejné projednání návrhu. K návrhu může kdokoli, jehož práva, povinnosti nebo zájmy mohou být opatřením obecné povahy přímo dotčeny, uplatnit u správního orgánu písemné připomínky nebo na veřejném projednání ústní připomínky. Správní orgán je povinen se připomínkami zabývat a vypořádat se s nimi v jeho odůvodnění.
Opatření obecné povahy vč. odůvodnění, oznámí správní orgán veřejnou vyhláškou. Může do něj každý nahlédnout u správního orgánu, který opatření obecné povahy vydal. Opatření obecné povahy nabývá účinnosti patnáctým dnem po dni vyvěšení veřejné vyhlášky. Proti opatření obecné povahy nelze podat opravný prostředek. Povinnost, jejíž rozsah je v mezích zákona určen opatřením obecné povahy, lze exekučně vymáhat, jestliže bylo vydáno rozhodnutí, které existenci této povinnosti prohlásilo a v němž byla osoba, jež tuto povinnost má, jmenovitě uvedena.
Regulační plán na žádost
Regulační plán na žádost lze vydat na žádost fyzické nebo právnické osoby, stanoví-li tak zásady územního rozvoje nebo územní plán, a je-li jejich součástí zadání regulačního plánu. Při pořizování regulačního plánu na žádost zajišťuje a hradí jeho zpracování, mapové podklady a projednání s dotčenými orgány žadatel. Náklady spojené s projednáním regulačního plánu hradí pořizovatel.
Pořízení regulačního plánu na žádost upravuje ustanovení § 66 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Žádost o vydání regulačního plánu obsahuje, kromě obecných náležitostí podání, základní údaje o požadovaném záměru, identifikaci pozemků, údaje o dosavadním využití vymezené plochy, důvody a účel pořízení regulačního plánu a návrh, která územní rozhodnutí regulační plán nahradí. Žádost se podává u příslušného pořizovatele. Obec nebo kraj mohou podmínit vydání regulačního plánu uzavřením Smlouvy o spoluúčasti žadatele na vybudování nové nebo na úpravách stávající veřejné infrastruktury, zákonem zkráceně nazvané Plánovací smlouva.
Současná legislativa umožňuje podmíněním vydání regulačního plánu uzavřením plánovací smlouvy donutit developera vybudovat v rozvojové lokalitě vzhledem k velikosti plánované zástavby adekvátní veřejnou infrastrukturu ve vyhovující kvalitě a v odpovídajícím termínu. Nelze se domnívat, že plánovací smlouvu lze využít pouze v případě lukrativních lokalit, kdy je developer na jednání s obcí ochoten spíše přistoupit. Obce by měly tento nástroj územního plánování využívat u všech rozsáhlejších projektů bydlení. Vyhnou se řadě nežádoucích dopadů nové výstavby na fyzické, sociální i přírodní prostředí.
Žadatel o vydání regulačního plánu k žádosti připojuje návrh regulačního plánu (upravený na základě stanovisek dotčených orgánů) a další doklady předepsané ustanoveními § 66 odst.3 až f. Jedním z nich je návrh Plánovací smlouvy.
V případě, že záměr klade nové nároky pouze na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu nebo na veřejná prostranství, může žadatel místo návrhu Plánovací smlouvy doložit smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní nebo technické infrastruktury, které zajistí vybudování nebo úpravu této infrastruktury v rozsahu a čase potřebném pro uskutečnění záměru, a smlouvu s obcí o vybudování veřejných prostranství.
Vzor plánovací smlouvy
Podrobnosti vztahů a přístupu účastníků smlouvy k předepsanému obsahu smlouvy uvádíme v dalších částech článku (Zásady pro výstavbu v rozvojových zónách, Používané termíny, Forma partnerství).
Plánovací smlouva pro účel vydání územního rozhodnutí
Plánovací smlouvu si může obec vynutit i bez regulačního plánu v rámci územního řízení, na základě aktuálně účinného znění ustanovení § 88 stavebního zákona, které umožňuje stavebnímu úřadu přerušit územní řízení též v případě, že záměr klade takové požadavky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, že jej nelze bez vybudování příslušných nových staveb a zařízení nebo úpravy stávajících realizovat, a zároveň vyzvat žadatele k předložení plánovací smlouvy.
Poznámka: Nově se termín plánovací smlouva v tomto případě nahrazuje označením: Smlouva s vlastníky dopravní a technické infrastruktury. Těmi může být obec nebo jiný subjekt. Obsahově se však jedná o totožný druh smlouvy. Jak je uvedeno v názvu smlouvy, má se týkat pouze dopravní a technické infrastruktury, a stavební úřad nemůže vyžadovat smlouvu z důvodu jiných staveb veřejné infrastruktury (stavby občanského vybavení, úpravy veřejných prostranství – rozsah viz výše).
Vzor plánovací smlouvy
Obsah plánovací smlouvy
Obsah návrhu plánovací smlouvy stanovuje Příloha č. 13 k vyhlášce č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a o způsobu evidence územně plánovací činnosti, v aktuálním znění upraveném vyhláškou č. 13/2018 Sb., účinnou od 29. 1. 2018. Novela je rozsáhlá, upřesňuje pohled na celou oblast územního plánování s akceptováním současných trendů (udržitelný rozvoj území) a upravuje (novým označením odstavců l až o – vynechán odst. k) Přílohu č. 13 Obsah plánovací smlouvy.
Návrh plánovací smlouvy obsahuje
a) jméno a příjmení a adresu místa trvalého pobytu, popřípadě místa podnikání, je-li žadatelem o pořízení regulačního plánu nebo o vydání územního rozhodnutí fyzická osoba, popřípadě podnikající fyzická osoba, anebo název nebo obchodní firmu a adresu sídla, je-li žadatelem právnická osoba,
b) název a sídlo obce nebo kraje, s nimiž má být plánovací smlouva uzavřena,
c) údaje o dotčené veřejné infrastruktuře a její stručnou charakteristiku, zejména údaje týkající se druhu a kapacity jednotlivých systémů technické infrastruktury,
d) navrhované změny stávající veřejné infrastruktury nebo nároky na vybudování nové veřejné infrastruktury, jejich charakteristiku, požadovanou kapacitu jednotlivých systémů infrastruktury, jejich polohu nebo trasu, způsob a místo napojení na stávající veřejnou infrastrukturu,
e) stanovení finančního podílu žadatele na nezbytných změnách stávající veřejné infrastruktury nebo vybudování nové veřejné infrastruktury,
f) stanovení finančního podílu obce, kraje, státu nebo dalších osob na nezbytných změnách stávající veřejné infrastruktury nebo budování nové veřejné infrastruktury,
g) závazek smluvních stran obsahující výši finančního podílu na realizaci dotčené veřejné infrastruktury a způsob jejího vybudování,
h) závazek žadatele k využití veřejné infrastruktury v dohodnutém rozsahu a termínu,
i) závazek žadatele provést nezbytná opatření na pozemku, zabraňující ohrožení veřejných zájmů v případě, že nedojde k realizaci navrhovaného záměru v dohodnutém rozsahu a čase,
j) záruky žadatele k zajištění jeho závazku (například složení peněžní částky, bankovní záruka, zástava),
l) harmonogram realizace navrhovaných změn v území podle regulačního plánu nebo územního rozhodnutí v návaznosti na termíny potřeby změn stávající veřejné infrastruktury nebo vybudování nové veřejné infrastruktury,
m) záruky smluvních stran k realizaci veřejné infrastruktury podle regulačního plánu nebo územního rozhodnutí v dohodnutých termínech,
n) závazek převzít pozemky určené k realizaci veřejné infrastruktury s výjimkou pozemků, u kterých k realizaci veřejné infrastruktury postačuje zřízení věcného břemene,
o) závazek k převzetí a provozování veřejné infrastruktury, pokud není přílohou plánovací smlouvy smlouva zajišťující převzetí a provozování veřejné infrastruktury třetí osobou.
K návrhu plánovací smlouvy se přikládá
a) snímek katastrální mapy s vyznačením pozemků, kterých se plánovací smlouva týká,
b) dokumentace navrhovaných změn stávající veřejné infrastruktury nebo navrhované nové veřejné infrastruktury,
c) odborný odhad nákladů na provedení změn stávající veřejné infrastruktury nebo na vybudování nové veřejné infrastruktury,
d) doklady o právech k stávající veřejné infrastruktuře,
e) doklady o právech žadatele k pozemkům, na kterých se navrhuje nová veřejná infrastruktura,
f) dohoda s vlastníky, správci nebo provozovateli veřejné infrastruktury,
g) doklady o finančním podílu třetích osob.
Zásady pro výstavbu v rozvojových zónách
Koordinovaná výstavba bytových a rodinných domů v rozvojových obytných zónách je základem…
