Daň z převodu nemovitostí

11.3.5

Daň z převodu nemovitostí

Ing. Miloslav Netušil

 NahoruÚvod

Daň z převodu nemovitostí je již od roku 1993 nedílnou součástí zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Tato daň není příliš často novelizována. Daň z převodu nemovitostí se nachází ve výše citovaném zákoně na různých místech a je často upravována současně s daní dědickou a darovací.

 NahoruPoplatník daně

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je podle § 8 zákona:

1. převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem,

2. nabyvatel, jde-li o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci podle zvláštního právního předpisu, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku, vydržení nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací,

3. převodce i nabyvatel, jde-li o výměnu nemovitostí; převodce a nabyvatel jsou v tomto případě povinni platit daň společně a nerozdílně.

 NahoruVlastnictví k nemovitosti a společné jmění manželů

Zákon upravuje v § 8, odst. 2) případy, kdy jde o převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů nebo do společného jmění manželů. V těchto případech je každý z manželů samostatným poplatníkem a jejich podíly jsou stejné.

V případě podílových spoluvlastníků je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu.

 NahoruPředmět daně z převodu nemovitostí

Předmětem daně z převodu nemovitostí je dle § 9 zákona úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod podílu nebo části podílu, o který se sníží hodnota podílu převodce, který měl před vypořádáním. Podílem spoluvlastníka se přitom pro účely daně z převodu nemovitostí rozumí souhrn hodnot všech jeho podílů na nemovitostech, které jsou předmětem vypořádání. Předmětem daně z převodu nemovitostí je rovněž úplatný převod vlastnictví k nemovitostem v případech, kdy dojde následně k odstoupení od smlouvy a převod vlastnictví k nemovitostem na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva nebo přechod vlastnictví k nemovitostem v souvislosti s postoupením pohledávky.

 NahoruVýměna nemovitostí

Když se mění nemovitosti, pak se považují jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se tedy vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.

 NahoruZáklad daně z převodu nemovitostí

Základem daně z převodu nemovitostí je:

1. cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti, a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Když je ale cena sjednaná vyšší než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná,

2. v případě vydržení cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den sepsání osvědčení o vydržení ve formě notářského zápisu nebo právní moci rozhodnutí soudu o vydržení,

3. cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci nebo na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva anebo v souvislosti s postoupením pohledávky,

4. v případě vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, při exekuci nebo ve veřejné dražbě cena dosažená vydražením,

5. cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví nebo do vlastnictví územního samosprávného celku,

6. v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem, náhrada určená soudem nebo podíl na výtěžku z prodeje nemovitosti určený soudem,

7. v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodou, rozdíl cen uvedených v písmenu a) před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,

8. v případě vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, hodnota určená posudkem znalce podle obchodního zákoníku,

9. v případě vyvlastnění výše náhrady za vyvlastnění stanovená v rozhodnutí úřadu, který provádí vyvlastnění,

10. v případě prodeje nemovitosti mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení při zpeněžení majetkové podstaty v konkurzu nebo při oddlužení cena dosažená prodejem nemovitosti,

11. v případě zvyšování základního kapitálu obchodní společnosti, nebude-li hodnota nemovitosti určena posudkem znalce, hodnota určená obecně uznávaným nezávislým odborníkem za využití obecně uznávaných standardů a zásad oceňování ne déle než 6 měsíců před splacením vkladu nebo reálná hodnota vykázaná v účetní závěrce za předcházející účetní období před valnou hromadou …