Stavební zákon 2021 - 2/3

2.2.61

Stavební zákon 2021 – 2/3

Ing. Bohumír Číhal

Obsahem této části textu jsou: Část šestá Stavební řád, Část čtvrtá Stavební právo hmotné a Část pátá Vyvlastnění. Strukturu zákona, ke snadnější orientaci v jeho Částech, Hlavách, Dílech a Oddílech obsahuje článek Struktura a účinnost stavebního zákona – 05/2020.

Stavební řád

Rozhodnutí o povolení

V ustanoveních Obecná a společná ustanovení § 171 až 173 je zakotveno základní pravidlo rozhodování o záměrech. Na rozdíl od současně platné právní úpravy nový stavební zákon již neobsahuje řadu různých forem umístění a povolení, ale pouze jedinou, a to rozhodnutí o povolení, kterým se stavba jak umístí, tak i povolí její realizace.

Výjimkou z pravidla představují drobné stavby a změny využití území, u kterých tak stanoví zákon. V těchto případech lze tyto záměry realizovat bez povolení stavebního úřadu. Stejný princip platí i pro změny využití území.

Žádost bude možné podat na předepsaném formuláři buď elektronicky prostřednictvím portálu stavebníka nebo v listinné podobě. Formulář žádosti stanoví prováděcí předpis. V případě, že v informačním systému stavební správy je již vložen dokument, který má žadatel přiložit k žádosti, postačí, aby žadatel ve své žádosti na tento dokument pouze odkázal. Takovým dokumentem bude především dokumentace zpracovaná oprávněnou autorizovanou osobou, vyjádření dotčených orgánů nebo vyjádření vlastníků veřejné dopravní nebo technické infrastruktury.

V evidenci a doručování dochází k procesnímu promítnutí digitalizace, tzn. povinného evidování veškerých úkonů a vkládání veškerých písemností do evidence řízení a jiných postupů, což je stanoveno jako povinnost stavebnímu úřadu. V rámci plné digitalizace všech postupů a procesů, je nastavena i komunikace stavebního úřadu s dotčenými orgány a komunikace dotčených orgánů navzájem prostřednictvím informačního systému evidence stavebních postupů. Písemnost je doručena dnem, kdy ji stavební úřad vloží do evidence stavebních postupů.

Úkony před zahájením řízení

Právní úprava ustanovení § 174 Předběžná informace vychází z úpravy správního řádu, umožňující vydávání předběžné informace zvláštním zákonem. Na základě tohoto ustanovení může každý, který v žádosti uvede konkrétní požadavky na informaci a konkrétní údaje o svém záměru, požadovat od stavebního úřadu, který je příslušný vydat povolení, aby mu v písemné formě (do 30 dnů od podání žádosti) poskytl předběžnou informaci.

Předběžná informace představuje kvalifikovanou informaci, na jejímž základě může žadatel zhodnotit svůj případný postup v dané věci, např. zda určitou žádost vůbec podá a jakým způsobem přitom bude postupovat.

Vyjádření a závazné stanovisko dotčeného orgánu

V ustanovení § 175, upravujícím obsah vyjádření, je představena základní koncepční změna forem vyjadřování dotčených orgánů, která spočívá ve změně závazných stanovisek na vyjádření. Jedná se o dotčené orgány, které nebudou integrovány do státní stavební správy a budou vydávat vyjádření jako podklad pro vydání povolení stavebního úřadu. I nadále, ve velmi omezené míře, budou dotčené orgány také vydávat závazná stanoviska. Pro závazná stanoviska platí obecná úprava podle správního řádu a požadavky podle zvláštních právních předpisů.

Ve vyjádření dotčený orgán vždy uvede a současně odůvodní, zda je záměr z hlediska jím chráněných veřejných zájmů přípustný, případně za jakých podmínek je přípustný.

Integrace agend dotčených orgánů bude soustředěna do státní stavební správy (tj. na krajské úrovni). Z této úrovně bude vydáváno pro rozhodování obecního stavebního úřadu koordinované vyjádření, které bude souhrnně zahrnovat ochranu všech veřejných zájmů. Koordinované vyjádření proto představuje speciální typ vyjádření dotčeného orgánu, které by mělo obsahovat jeden závěr, zda je záměr z hlediska všech chráněných veřejných zájmů přípustný, případně za jakých podmínek.

Dotčený orgán vydá vyjádření, koordinované vyjádření nebo závazné stanovisko k záměru z hlediska jím chráněných veřejných zájmů do 30 dnů ode dne doručení žádosti nebo vyžádání stavebním úřadem. Tuto lhůtu může dotčený orgán prodloužit až o 30 dnů, jestliže je zapotřebí nařídit ohledání na místě nebo jde-li o zvlášť složitý případ. Pokud neintegrovaný dotčený orgán nevydá vyjádření, koordinované vyjádření nebo závazné stanovisko ve stanovené lhůtě (nebude vloženo do informačního systému), bude platit, že k navrhovanému záměru nemá připomínky a se záměrem souhlasí (tzv. fikce souhlasu dotčeného orgánu).

Vyjádření vlastníka veřejné infrastruktury

Vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury upravené v ustanoveních § 179 a 180 budou obstarávána prostřednictvím informačního systému portálu stavebníka. Pro podání žádosti bude předepsán formulář. K žádosti musí být vždy přiložena dokumentace, pokud již byla dokumentace vložena do elektronického systému, postačí na ni v žádosti odkázat.

I pro vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury je zavedena závazná lhůta 30 dnů ke sdělení jejich vyjádření k možnosti a způsobu napojení na konkrétní infrastrukturu, není však zakotvena možnost prodlužování této lhůty. Při nedodržení lhůty platí fikce souhlasu.

Řízení o povolení záměru

Účastníci řízení

Právní úprava okruhu účastníků řízení je vymezena v ustanovení § 181 obdobně jako v současném stavebním zákoně. Účastníci řízení jsou vymezeni taxativně, což znamená, že jejich okruh není možné rozšiřovat dle jiných zákonných ustanovení.

Do stavebního zákona se vrací odkaz na účastenství osob, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis (úprava před novelou zákonem č. 225/20017 Sb.). Jde např. o dotčenou veřejnost podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, nebo podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny či zákona č. 254/2001 Sb., o vodách.

V ustanovení § 182 je řešena situace, kdy je stavebníkem samotné společenství vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek nebudou vystupovat v řízení samostatně, všechny otázky spojené se stavbou musí mít již vyřešeny a schváleny orgány společenství vlastníků.

Pokud nastane skutečnost, která podle správního řádu zakládá povinnost ustanovit opatrovníka účastníkovi řízení, stavební úřad opatrovníka ustanoví, jak mu to ukládá ustanovení § 189 návrhu zákona, do 30 dnů ode dne, kdy se o této skutečnosti dozví.

Žádost o povolení záměru

Řízení o povolení záměru je řízením návrhovým, tzn., že se zahajuje na základě žádosti podané místně a věcně příslušnému stavebnímu úřadu. Náležitosti žádosti a jejích příloh, kromě obecných náležitostí podle správního řádu, jsou stanoveny přímo ve stavebním zákoně, v ustanovení § 183. Žádost může být podána v listinné podobě nebo elektronicky a to na předepsaném formuláři.

Po podání žádosti posoudí stavební úřad, zda žádost obsahuje všechny zákonem požadované náležitosti a přílohy. V případě, že není žádost úplná, usnesením řízení přeruší a vyzve žadatele k odstranění nedostatků žádosti. Není-li k žádosti připojena dokumentace, nebo není-li dokumentace nebo její část zpracována projektantem a nestanoví-li tento zákon jinak, stavební úřad žádost neprojedná a řízení zastaví. Usnesení o zastavení řízení se oznamuje pouze stavebníkovi.

Pokud žadatel nepřiložil k žádosti vyjádření, koordinované vyjádření nebo závazné stanovisko vyžadované tímto nebo jiným zákonem, stavební úřad si je vyžádá u dotčeného orgánu. Od tohoto okamžiku běží dotčeným orgánů stanovená lhůta.

Dokumentace pro povolení záměru

Ze stavebního zákona vyplývá, že mohou být k žádosti přikládány různé přílohy ve formě elektronického dokumentu. V ustanovení § 184 je tato zásada pro přikládání dokumentace pro povolení záměru zpřísněna. Tam, kde zákon předepisuje zpracování dokumentace projektantem, je tato dokumentace povinně žadatelem vkládána do elektronického systému (do evidence elektronických dokumentací) a následně je na ni při podání žádosti o vydání povolení pouze odkázáno. Nesplní-li stavebník tuto povinnost, stavební úřad žádost neprojednává a řízení zastaví obdobně, jakoby dokumentace nebyla k žádosti vůbec připojena

Informování obce

V ustanovení § 185 jde o zcela nový institut, jehož podstatou je povinnost stavebního úřadu informovat prostřednictvím portálu stavebníka obec, na jejímž území bude záměr uskutečněn, o podání žádosti, vydání rozhodnutí a povolení záměru. Obec tím získá vstupní informace o záměru za účelem hájení a realizace práva na samosprávu a celkové koordinace rozvoje území v dostatečném časovém rozmezí v rámci povolovacího řízení.

Závěr zjišťovacího řízení

V případě povolování záměrů musí stavební úřad vždy prověřit, že se přílohy k žádosti a další podklady řízení vztahují k záměru identifikovanému v žádosti (např. zda nedošlo ke změně, ke zvýšení kapacity a rozsahu záměru). Platí to zejména u záměrů, ke kterým byl vydán tzv. negativní závěr zjišťovacího řízení. Ustanovení § 186 stanoví způsob, jak toto ověření provést.

Pokud stavební úřad identifikuje neshodu, která by mohla mít významný negativní vliv na životní prostředí, řízení se přeruší a stavební úřad vyzve stavebníka k nápravě. Pro daný záměr musí proběhnout posuzování vlivů na životní prostředí minimálně do fáze vydání negativního závěru na zjišťovací řízení.

Souhlas vlastníka

Ustanovení § 187 navazuje na obdobný institut současného stavebního zákona. Zakotvují se formální náležitosti souhlasu vlastníka. V případě bytového spoluvlastnictví se vyžaduje souhlas společenství vlastníků, resp. správce. S ohledem na skutečnost, že ne všechny stavby (např. podzemní stavby) se zapisují do katastru nemovitostí, stanovuje se způsob tohoto ověření formou čestného prohlášení.

Oznámení o zahájení řízení, ústní jednání

Ustanovení § 188 upravuje obsah oznámení, způsob identifikace účastníků řízení, způsob doručování a také poučení o podmínkách pro uplatňování námitek účastníků řízení, případně připomínek veřejnosti.

Nařízení ústního jednání je plně v kompetenci stavebního úřadu. O konání ústního jednání musí být účastníci řízení a dotčené orgány vyrozuměni, podle ustanovení § 190 alespoň 15 dnů předem. Pokud se nenařizuje ústní jednání, musí stavební úřad určit minimálně 15denní lhůtu k podání námitek.

Veřejné ústní jednání se povinně nařizuje v případě záměru v území, ve kterém nebyl vydán územní plán, a záměrů EIA. Konání veřejného ústního jednání se oznamuje veřejnou vyhláškou a může být stanoveno nejdříve po uplynutí 30 dnů ode dne jejího doručení. Účastníkům řízení se doručuje jednotlivě, resp. jedná-li se o řízení s větším počtem účastníků, doručuje se jednotlivě jen stanoveným účastníkům řízení. Dotčené orgány musí být vyrozuměny také 30 dnů předem.

Námitky uplatněné v řízení

Námitky účastníků řízení, upravené ustanovením § 191, musí být uplatněny nejpozději při ústním jednání, případně při veřejném ústním jednání, a nebylo-li nařízeno, ve lhůtě stanovené v oznámení o zahájení řízení. K později uplatněným námitkám stavební úřad přihlédne a vypořádá je pouze tehdy, týkají-li se nově doplněných podkladů pro rozhodnutí, k nimž nebylo možné uplatnit námitku dříve. K námitkám o věcech, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územně plánovací dokumentace, se nepřihlíží.

Toto ustanovení také stanoví přípustný rozsah námitek pro jednotlivé účastníky řízení. Námitky vybočujícího z tohoto vymezeného rozsahu jsou nepřípustné.

Speciálním typem námitek jsou námitky o existenci nebo rozsahu věcných práv, upravené ustanovením § 192. Zpochybňují vlastnické nebo jiné věcné právo stavebníka, tedy jeho oprávnění stavět, založené vlastnickým či jiným věcným právem (služebností nebo právem stavby). V případě námitky týkající se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných věcných práv stavební úřad řízení přeruší a vyzve účastníka řízení, který takovou námitku uplatnil, aby ji uplatnil ve stanovené lhůtě u soudu. Není-li ve stanovené lhůtě zahájeno soudní řízení, stavební úřad námitku posoudí. Zakládá-li námitka pochybnost o existenci nebo rozsahu vlastnického nebo jiného věcného práva, řízení zastaví. V opačném případě k námitce nepřihlíží.

Připomínky veřejnosti

Veřejnost nemá postavení účastníka řízení, může pouze podávat připomínky. Ustanovení § 193 upravuje právo každého (veřejnosti) uplatnit připomínky a to nejpozději na veřejném ústním jednání. Podobně jako v případě pozdě podaných námitek účastníků řízení, i v případě připomínek veřejnosti platí, že po veřejném ústním jednání lze uplatnit pouze připomínky k podkladům, které byly nově doplněny (doplněny po lhůtě). Stavební úřad se musí připomínkami zabývat v odůvodnění rozhodnutí.

K připomínkám o věcech, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územně plánovací dokumentace, se nepřihlíží (obecná zásada zákona).

Posuzování záměru

Ustanovení § 194 vymezuje, z jakých hledisek stavební úřad záměr prověřuje, vymezuje meze správního uvážení stavebního úřadu při rozhodování, zda záměr bude povolen nebo zda bude žádost zamítnuta. Jedná se o klíčové ustanovení pro stanovení podmínek povolení.

Pokud stavební úřad shledá nesoulad záměru s některými z kritérií uvedených v ustanovení o posuzování záměru, vyrozumí o této skutečnosti stavebníka a umožní mu se k této skutečnosti vyjádřit. Pokud bude záměr i přes vyjádření stavebníka, podle názoru stavebního úřadu, nadále v rozporu s kritérii posuzování záměru, žádost zamítne.

Lhůta pro vydání rozhodnutí

Na rozdíl od současné konstrukce lhůt pro vydání rozhodnutí přistupuje nový stavební zákon v ustanovení § 196 ke konstrukci zcela nové, s jasnými důsledky jejich nedodržení. Obecně platí podle správního řádu povinnost vydat rozhodnutí bez zbytečného odkladu, stavební zákon však obsahuje pro vydání povolení speciální úpravu lhůt, rozlišených podle druhu stavby. Použití příslušného ustanovení správního řádu, které upravuje obecné lhůty pro vydání rozhodnutí, je vyloučeno.

Návrh stavebního zákona stanoví, že stavební úřad rozhodne o žádosti nejpozději do

• 30 dnů ode dne zahájení řízení v případě jednoduché stavby,

• 60 dnů ode dne zahájení řízení v ostatních případech,

• 120 dnů ode dne zahájení řízení v případě záměrů EIA.

Lhůty může stavební úřad před jejich uplynutím usnesením prodloužit (s výjimkou záměrů EIA) až o 30 dnů, nebo až o 60 dnů v řízení s velkým počtem účastníků (je-li třeba doručovat veřejnou vyhláškou osobám, jimž se prokazatelně nedaří doručovat, nebo je-li třeba doručovat do ciziny).

S nedodržením zákonných lhůt je spojen důsledek, spočívající ve změně příslušnosti v případě nečinnosti prvoinstančního stavebního úřadu. Nevydá-li obecní stavební úřad rozhodnutí o povolení ve stanovené lhůtě, rozhodne namísto nečinného obecního stavebního úřadu nadřízený krajský stavební úřad.

Obecní stavební úřad předá do 5 dnů po uplynutí lhůty pro vydání rozhodnutí spis se svým stanoviskem krajskému stavebnímu úřadu, který vydá rozhodnutí o povolení ve lhůtě pro vydání rozhodnutí.

Povolení

V ustanovení § 198 jsou stanoveny základní obsahové náležitosti rozhodnutí o povolení záměru obecně, tzn. pro povolení stavby, pro povolení nestavebních záměrů, pro dělení nebo scelování pozemků a pro stanovení ochranného pásma. U jednotlivých typů záměrů jsou pak stanoveny konkrétní obsahové náležitosti povolení s vazbou na specifičnost záměrů (jak uvádíme dále).

Základní doba platnosti povolení je 2 roky, může však být stanovena stavebním úřadem, v odůvodněných případech, až na 5 let. Dobu platnosti povolení může stavební úřad prodloužit na základě žádosti stavebníka podané před jejím uplynutím, a to i opakovaně, nejdéle však vždy o další 2 roky.

Přechod práva a povinnosti z povolení na právního nástupce stavebníka je z důvodu právní jistoty zakotven v návrhu zákona výslovně.

Řízení o změně nebo zrušení povolení se zahajuje na žádost stavebníka, vlastníka stavby, případně jiné oprávněné osoby a výjimečně z moci úřední (v případě veřejně prospěšné stavby nebo vyjádření, popř. v dalších situacích upravených zákonem).

Záměr EIA

Řízení s posouzením vlivů § 202

Řízení s posouzením vlivů, upravená v ustanoveních § 202 a násl., integruje posouzení vlivů do řízení o povolení záměru. Je na vůli žadatele (stavebníka), zda tento postup zvolí či nikoli. Nedochází k úplné integraci, některé fáze procesu podle zákona č. 100/2001 Sb., o ochraně přírody a krajiny (zákon EIA) probíhají před podáním žádosti o povolení záměru. Jak plyne z ustanovení § 204 o žádosti, žadatel musí k žádosti přiložit dokumentaci EIA, integrován je tedy až proces EIA následující po zpracování dokumentace EIA. Dokumentace EIA musí být vždy zpracována k celému záměru, byť se žádost týká pouze jeho etapy. Absence dokumentace je podstatnou vadou žádosti řízení a bez ní nelze vést řízení, proto se v tomto případě zastaví.

Řízení s posouzením vlivů nelze vést pro záměry

• vyžadující jednotné jednotné povolení k zásahu do přírody a krajiny podle zákona EIA,

• vyžadující tzv. naturové posouzení (záměr EIA, který může mít významný negativní vliv na předmět ochrany nebo celistvost evropsky významné lokality nebo ptačí oblasti),

S ohledem na poměrně komplikovanou právní úpravu procesu se výslovně stanoví okruh účastníků řízení. Vedle účastníků řízení o povolení je jimi ta část dotčené veřejnosti, která je účastníkem navazujícího řízení ve smyslu zákona EIA a to za podmínek stanovených zákonem EIA.

Poté, co je žádost kompletní (po její kontrole, případném doplnění a odstranění nedostatků), a po oznámení o zahájení zveřejněním společně se zveřejněním informace podle zákona EIA a po shromáždění dalších podkladů (zejména námitky, vyjádření), zajistí stavební úřad zpracování posudku osobou k tomu oprávněnou podle zákona EIA. Zpracovateli posudku musí předat veškeré podklady vyjmenované v ustanovení § 205. Lhůta pro zpracování posudku je 60 dnů (s možností prodloužení o 20 dnů).

V ustanovení § 207 jsou upraveny pouze specifické náležitosti rozhodnutí v řízení s posouzením vlivů na životní prostředí. Ostatní náležitosti rozhodnutí plynou z obecných ustanovení o řízení o povolení záměru a ze správního řádu. Součástí výroku musí být vždy podmínky pro přípravu, realizaci a provoz záměru, popř. pro jeho ukončení a okruh otázek, které musí být obligatorně zohledněny v odůvodnění rozhodnutí. Připomínky veřejnosti se v odůvodnění vypořádávají pouze v omezeném rozsahu, nevypořádávají se připomínky, které jsou obsahově totožné s posudkem, tyto připomínky je však nezbytné v odůvodnění uvést a namísto jejich samostatného vypořádání odkázat na vypořádání posudku.

V řízení z posouzení vlivů se nevydává stanovisko EIA, neboť výsledek posouzení se přímo promítne do rozhodnutí o povolení záměru. Veškeré podmínky plynoucí z posouzení vlivů tak budou soustředěny do jednoho rozhodnutí.

Platnost povolení pro záměry EIA lze prodloužit podle ustanovení § 210 pouze v případě, že nedošlo ani ke změnám podmínek v území ani ke změně poznatků a metod posuzování, v jejichž důsledku by záměr mohl mít dosud neposouzené významné vlivy na životní prostředí.

Samostatné posouzení vlivů

Jak jsme uvedli v úvodu, řízení s posouzením vlivů se vede na základě principu fakultativnosti. Je zcela na volbě žadatele (stavebníka), zda upřednostní integraci s EIA nebo, podle ustanovení § 208, oddělené posouzení vlivů na životní prostředí (které předchází řízení o povolení záměru podle stavebního zákona). V tomto případě přiloží k žádosti o povolení záměru také dokumentaci EIA, posudek a závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí, které slouží jako podklad pro rozhodnutí stavebního úřadu. Závazné stanovisko EIA musí být promítnuto do povolení záměru, dokumentace a posudek slouží jako podklady pro řízení, a jsou pro stavební úřad významným zdrojem informací.

Povolení stavby nebo zařízení

Stavební úřad v povolení (tzn. v jeho výroku), schvaluje záměr, který chce žadatel uskutečnit. V povolení především vymezí pozemky pro realizaci záměru a stanoví podmínky pro umístění a provedení stavby, případně stanoví podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, a pokud je to třeba také pro její užívání.

Návrh stavebního zákona zavádí ustanovením § 212 zcela nový institut tzv. zrychleného řízení. Jeho podstatou je, že pokud žadatel splní všechny zákonem stanovené požadavky, stavební úřad mu vydá povolení jako první úkon v řízení.

Základní podmínkou pro vydání povolení v tomto procesu je, že kromě bezvadné žádosti a povinných příloh přiloží žadatel také souhlasy všech účastníků řízení se záměrem. Tím je garantováno, že se všichni účastníci řízení se záměrem seznámili a nemají k jeho realizaci žádné připomínky.

Podmínkou je také realizace navrhovaného záměru v území, pro který je vydán územní plán a nesmí se jednat o záměr, který vyžaduje posuzování vlivů na životní prostředí. Použití této formy vydání povolení není omezené pouze na některé konkrétní typy a druhy záměrů.

Nestavební záměr

Obdobně jako je povolení stavby nově integrováno do jediného povolovacího řízení, jsou dosud samostatná územní rozhodnutí plně převzata a terminologicky sjednocena s navrhovanou úpravou.

Změna využití území

Z uvedeného hlediska hovoříme o povolení změny využití území jako o povolení nestavebních záměrů a týká se terénních úprav, dělení a scelování pozemků, stanovení dobývacího prostoru, odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch, veřejných a neveřejných pohřebišť a změn druhu pozemku nebo způsobu využití pozemku. Změny nevyžadující povolení jsou uvedeny v ustanovení § 214.

Dělení nebo scelování pozemků

Povolení dělení nebo scelování pozemků vychází ze současné právní úpravy. Nově upravuje ustanovení § 216 způsob podání žádosti v případě veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, kdy žádost může podat také stavebník.

Ustanovení též upravuje postup stavebního úřadu pro případy, kdy se povolení dělení nebo scelování pozemků nevyžaduje. Stavební úřad namísto povolení vydá přímo osvědčení žádosti.

Náležitosti povolení dělení nebo scelování pozemků včetně možnosti stanovit podmínky a dále důvody pro vydání povolení jako prvního úkonu v řízení, pokud podmínky není potřeba stanovit, definuje ustanovení § 217. Platnost povolení se stanovuje na dobu neurčitou, ustanovení řeší případy, za jakých dochází k pozbytí jeho platnosti.

Podmínky pro stanovení ochranného a bezpečnostního pásma

Stanovení ochranného pásma, upravené ustanovením § 218, vychází ze současné právní úpravy, nově je definován způsob zahájení řízení, a to buď na žádost účastníka řízení, nebo z moci úřední.

Rámcové povolení

U taxativně vyjmenovaných záměrů v ustanovení § 220 se zachovává etapovitost povolování záměru – řízení o rámcovém povolení ("rámcové" řízení) a řízení o povolení záměru. Na rámcové řízení, se přiměřeně vztahují ustanovení o řízení o povolení záměru. Veřejné zájmy se vždy posuzují jen v rozsahu příslušného řízení: v řízení o vydání rámcového povolení pouze v rozsahu obsahu rámcového povolení, v řízení o povolení záměru se uplatní pouze v rozsahu, o kterém nebylo rozhodnuto v rámcovém povolení.

Na základě rámcového povolení nelze záměr provést.

Obsahové náležitosti rámcového povolení jsou do značné míry obdobou obsahových náležitostí územního rozhodnutí v dosavadní právní úpravě. Odchylně se stanoví náležitosti rámcového povolení pro stavby a záměry pro zajišťování obrany a bezpečnosti státu (obsahuje pouze údaje o pozemcích, účelu staveb a dobu platnosti).

Změna záměru před dokončením

V případě již provedených nepovolených změn jinak povoleného záměru lze podle ustanovení § 223 požádat pouze o jejich dodatečné povolení, kde se bude nově posuzovat dobrá víra stavebníka. Realizování změny bez jejího povolení, a tudíž v rozporu s povolením záměru, je přestupkem.

Stavebník k žádosti předloží původní dokumentaci s vyznačením změn a jejich souhrnným popisem a vyjádření/ stanoviska dotčených orgánů. Ze systémového hlediska se na řízení o povolení změny záměru před dokončením vztahují ustanovení Řízení o povolení záměru. (viz výše).

Pokud změnou záměru nejsou dotčeni ostatní účastníci řízení či chráněné veřejné zájmy a změna nepodléhá posouzení vlivů na životní prostředí, může stavební úřad využít procesně jednoduššího postupu a vydat povolení jako první úkon stavebního úřadu.

Řízení o odvolání

Ustanovení § 224 a 225 mají výrazně posílit apelační princip odvolacího řízení. Oproti obecné úpravě ve správním řádu nelze v odvolacím řízení prvoinstanční rozhodnutí zrušit a věc vrátit zpět. Odvolací orgán musí vždy buď rozhodnutí potvrdit, nebo, jsou-li proto důvody řízení zastavit a současně prvoinstanční rozhodnutí zrušit nebo rozhodnutí změnit (meritorně rozhodnout). Na postup odvolacího orgánu se vztahují lhůty pro řízení o povolení záměru, neuplatní se však automatická změna příslušnosti v případě nečinnosti. Jako pojistka proti nečinnosti je zavedeno povinné informování nadřízeného orgánu o nedodržení lhůty.

V odvolání nelze uplatňovat námitky, které mohly být uplatněny v rámci řízení v prvním stupni a uplatněny nebyly. Účastník řízení, který vyslovil souhlas v řízení v prvním stupni, nemůže namítat to, co bylo předmětem souhlasu.

Výjimky z požadavků na výstavbu § 226 a 227

Úprava postupu udělování výjimek z požadavků na výstavbu v ustanoveních § 226 a 227 byla převážně převzata ze stávající právní úpravy stavebního zákona. Stavební úřad však bude oprávněn výjimku z konkrétně uvedených požadavků na výstavbu, stanovených zákonem nebo prováděcím právním předpisem, povolit pouze v případě, kdy udělení výjimky bude řádně odůvodněno. Řízení o výjimce lze spojit s řízením o povolení záměru.

Řízení o užívání

Kolaudační řízení

Ustanovení § 228 nově stanoví pravidlo, že kolaudaci podléhají všechny stavby, které vyžadují povolení, s výjimkou

• staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží,

• podzemních staveb do 300 m² zastavěné plochy a do 3 m hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury,

• staveb garáží do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m,

• stavebních úprav pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled.

Stavby, které nevyžadují kolaudační rozhodnutí, lze užívat ihned po jejich úplném dokončení, a to pouze za předpokladu, že je užívána v souladu s vydaným povolením stavby. Dokončení stavby je stavebník povinen neprodleně oznámit stavebnímu úřadu.

Účastníky kolaudačního řízení jsou pouze stavebník a vlastník stavby.

Ustanovení § 231 a 232, upravující náležitosti žádosti a její posuzování, reflektuje situaci, že provádění a podmínky při provádění stavby mohou vyžadovat realizaci některých odchylek od projektové dokumentace. Pokud se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti, stavební úřad k těmto odchylkám nepřihlíží a kolaudační…