Platná stavební legislativa používá pro jedno a totéž dvojí názvosloví: obchodní zákoník coby základní právní předpis upravující vztah mezi objednatelem stavby a jejím zhotovitelem hovoří o předání a převzetí díla, v pozdější vyhlášce upravující příslušná ustanovení stavebního zákona se setkáme s termíny odevzdání a převzetí stavby.
Úvodem je zapotřebí upozornit, že základním právním předpisem, kterým se řídí vztah mezi zhotovitelem a objednatelem stavby, je část IV. hlava II díl 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu uváděn jen jako občanský zákoník), který nahradil v rozsahu části III. hlavy II dílu IX (smlouvy o dílo) zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2023. Také občanský zákoník používá pojmů dříve platného obchodního zákoníku, tedy pojmů předání a převzetí díla.
Pokud je řeč o díle, ve smyslu § 2587 občanského zákoníku se jím rozumí mj. zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Právní vztah mezi zhotovitelem a objednatelem díla upravují ujednání stanovená uzavřenou smlouvou o dílo. Jak je uvedeno v § 2586 odst. 1 občanského zákoníku, smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno, přitom platí, že provádí-li se dílo postupně a lze-li jednotlivé stupně odlišit, může být předáno a převzato i po částech. Dílo se pak považuje za dokončené, je-li způsobilé sloužit svému účelu. V případě dokončení díla ho pak objednatel převezme s výhradami nebo bez výhrad. Přitom je potřeba mít na paměti, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují (§ 2628 občanského zákoníku).
Místo předání
Předání se řídí ujednáními dohodnutými ve smlouvě o dílo, zpravidla se děje na místě stavby v dohodnutém rozsahu a termínu. Místo plnění, resp. místo předání stavby by přitom mělo být ve smlouvě jasně uvedeno.
Stanovení termínu předání
Při stanovování termínu převzetí díla objednatelem je třeba se opět řídit občanským zákoníkem, který v § 2590 uvádí, že zhotovitel provede dílo s potřebnou péčí v ujednaném čase a obstará vše, co je k provedení díla potřeba. Není-li doba plnění ujednána, provede zhotovitel dílo v době přiměřené jeho povaze. Má se za to, že je čas plnění ujednán ve prospěch zhotovitele. Není-li tedy ve smlouvě výslovně uvedeno, že stavba nebude objednatelem převzata před smluvním termínem, potom může zhotovitel stanovit tento (předčasný) termín předání sám. Je pochopitelné, že by jej měl objednateli včas oznámit.
Kontrola provádění díla
Uzavřená smlouva o dílo může stanovit, že objednatel zkontroluje předmět díla na určitém stupni jeho provádění. V takovém případě zhotovitel pozve objednatele ke kontrole. Nepozve-li jej včas nebo pozve-li jej ve zřejmě nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady s tím spojené. Pokud se objednatel ke kontrole, na niž byl řádně pozván nebo jež se měla konat podle ujednaného časového rozvrhu, nedostaví, může zhotovitel pokračovat v provádění díla. Objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly, ale pouze v těch případech, kdy mu v účasti zabránila vyšší moc a požádal-li o dodatečnou kontrolu bez zbytečného odkladu, jinak mu jde k tíži vše, co dodatečná kontrola vyvolá. Náklady spojené s dodatečnou kontrolou hradí zhotoviteli objednatel.
Prověrka provedených stavebních prací objednatelem
Samotnému převzetí zpravidla předchází kontrola provedeného díla objednatelem. Předmětem kontroly je především kvalita provedeného díla, resp. stavebních prací a úplnost požadovaných dokladů. Zpravidla se kontroluje:
Kvalita provedené stavby
Závěrečná věcná kontrola provedených prací podle smlouvy je jednou z nejdůležitějších kontrol prováděných v průběhu výstavby. Pro kontrolu kvality provedení (ideálně v průběhu celé výstavby) se objednateli doporučuje využít technického dozoru stavebníka, příp. také autorského dozoru projektanta, a jejich odborných znalostí.
Při provádění stavby vyžadující povolení musí být veden stavební deník, příp. jednoduchý záznam o stavbě (v taxativně stanovených případech), do něhož se pravidelně zaznamenávají údaje týkající se provádění stavby. Jedná se o jeden z kontrolních nástrojů ověření kvality provedení stavebního díla. Po dokončení stavby předá její zhotovitel originál stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě stavebníkovi (ten je povinen ho uchovávat po dobu 10 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí nebo od dokončení stavby).
Pří závěrečné kontrole se sestavuje úplný soupis zjištěných vad a nedodělků.
Dokladová část
Doklady zhotovitele pro přejímací řízení
K přejímacímu řízení by měl zhotovitel pro objednatele připravit doklady obdobně, jako je bude muset připravit stavebník (objednatel) buď k oznámení o dokončení stavby (pokud se jedná o stavbu, kterou není nutné kolaudovat) nebo k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí (poznámka – zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů ruší institut kolaudačního souhlasu). V současné době nemá nový stavební zákon (tedy zákon č. 283/2021 Sb.) vydány prováděcí právní předpisy. S ohledem na jeho přechodná ustanovení se do doby jejich vydání, nejpozději však do 1. 7. 2027, postupuje podle prováděcích právních předpisů vydaných k zákonu č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném do 31. 12. 2023. Co jsou to doklady potřebné ke kolaudaci, je tak v současné době zřejmé z přílohy č. 12 k vyhlášce č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2023, části B žádosti o vydání kolaudačního souhlasu. Jedná se zejména o:
- geometrický plán (pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí nebo její výstavbou dochází k rozdělení pozemku) včetně vyznačení údajů určujících polohu definičního bodu stavby a adresního místa,
- dokumentaci geodetické části skutečného provedení stavby u staveb technické nebo dopravní infrastruktury,
- doklad o tom, že příslušnému obecnímu úřadu byly ohlášeny a doloženy změny týkající se obsahu technické mapy obce,
- doklady o výsledcích předepsaných zkoušek a měření a o výsledcích zkušebního provozu, pokud byl prováděn,
- doklady prokazující shodu vlastností použitých výrobků s požadavky na stavby,
- u stavby s jaderným zařízením povolení Státního úřadu pro jadernou bezpečnost podle zvláštního předpisu,
- jiné doklady stanovené v povolení stavby,
- dokumentaci skutečného provedení stavby (došlo-li k nepodstatným odchylkám proti povolení stavby nebo ověřené projektové dokumentaci) a sdělení stavebního úřadu, že nepodstatné odchylky projedná při vydání kolaudačního rozhodnutí,
- závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby, pokud jsou pro užívání stavby vyžadována,
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury o provedení kontroly způsobu napojení stavby (pokud byla předem vyžadována).
Novým stavebním zákonem je pak stanovena povinnost doložit k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí průkaz energetické náročnosti budovy, je-li vyžadován jiným právním předpisem (jedná se o odlišnou úpravu od zákona č. 183/2006 Sb., kdy se průkaz energetické náročnosti budovy dokládá již pro účely povolení stavby).
Ve smlouvě o dílo si může objednatel také vymínit, že mu při odevzdání stavby budou také předány potřebné části smluv se všemi poddodavateli stavebních prací.
Zkoušky a revize
Má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek. K účasti na nich zhotovitel objednatele včas přizve. Neúčast objednatele na zkouškách, nevylučuje-li to povaha věci, nebrání jejich provedení. Výsledky zkoušek se zachytí v zápisu. V případě nepřítomnosti objednatele zápis potvrdí místo něho hodnověrná, odborně způsobilá a nestranná osoba, jež se zkoušek zúčastnila. Nepříčí-li se to povaze závazku, je zhotovitel povinen objednateli na jeho žádost zápis předat.
Typicky se zejména jedná o revizní zprávy o elektroinstalacích, revize plynových rozvodů, tlakové zkoušky trubních rozvodů, osvědčení o průchodnosti komínů, revize kotelen otopných soustav, výtahů atd.
Zkušební provoz
Zkušebním provozem stavby se ověřuje funkčnost a vlastnosti provedené stavby podle projektové dokumentace. Zkušební provoz vede obvykle uživatel na převzatém díle; tj. zkušební provoz probíhá v odpovědnosti objednatele. Podrobnosti technického a organizačního zabezpečení zkušebního provozu mohou být ve smlouvě o dílo sjednány nejpozději ve stanovené lhůtě před jeho zahájením.
Vyhodnocení zkušebního provozu, pokud byl nařízen nebo povolen, je pak nezbytnou součástí žádosti o vydání kolaudačního souhlasu.
Závěrečné zhodnocení prověrky
O výsledku závěrečné kontroly díly se sepíše zápis, jehož přílohou bude především soupis vad a nedodělků a vyhodnocení stavu předávaných dokladů. Závěr zápisu musí obsahovat zhodnocení připravenosti stavby k jejímu předání a převzetí. Zápis podepíší všichni zúčastnění.
Přejímací řízení
Jestliže se dospělo k závěru, že je stavba připravena k předání a převzetí, potom může být započato přejímací řízení (přejímka stavby). Při přejímce je zapotřebí, aby zhotovitel a objednatel vyhodnotili tyto body:
- dodržení provedení díla v rozsahu jeho vymezení smlouvou,
- kvalita provedení díla,
- dodržení smluvního termínu,
- cena díla,
- dodržení ostatních smluvních podmínek…
