V minulém Tématu týdne jsme spustili seriál na téma oceňování nemovitostí obecnou charakteristikou jejich tržní hodnoty. Tento týden si představíme první ze tří základních přístupů k tržnímu ocenění nemovitosti – tzv. nákladovou metodu, vycházející z dřívějších údajů a odvozující hodnotu nemovitosti od nákladů již na stavbu vynaložených.
Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou představuje náklady na pořízení stavby snížené o znehodnocení (opotřebení) a zohlednění konkrétních vlivů (tzv. funkční nedostatky) a zohlednění obecných tržních vlivů (tzv. ekonomické nedostatky).
Postup
Jednotlivé kroky výpočtu tržní hodnoty nákladovou metodou jsou následující:
- podrobný popis nemovitosti (tzv. nález),
- výpočet obestavěného prostoru (podle ČSN EN 73 40 55, kde stavba je považována za geometrické těleso, vč. základů a střechy, nebo podle oceňovacího předpisu - příloha č. 1 - zjednodušení, neuvažuje základy apod.),
- stanovení typu objektu, výpočet zastavěné plochy a případně dalších kvantitativních charakteristik,
- výpočet reprodukční ceny,
- odhad životnosti a stanovení výše opotřebení,
- analýza a ocenění případných funkčních a ekonomických nedostatků nemovitosti.
Některé výpočty se pochopitelně uplatní i při aplikaci porovnávacího a výnosového způsobu ocenění.
Náklady
Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení). Při stanovení předpokládaných nákladů lze vycházet z dat v různé podrobnosti. V zásadě lze použít:
- globální způsob stanovení nákladů (s využitím rozpočtových ukazatelů stavebních objektů nebo ukazatelů průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku),
- stavebnicový způsob stanovení nákladů (s využitím agregovaných cen konstrukčních částí a funkčních dílů),
- podrobný položkový rozpočet nákladů (s využitím směrných nebo orientačních jednotkových cen stavebních a montážních prací).
Náklady úzce souvisejí s konstrukčním řešením stavby, s použitými materiály a technologií. Základním kritériem při volbě ukazatele při globálním způsobu stanovení nákladů by měl být typ a rozsah konstrukce (tzv. konstrukčně materiálová charakteristika). Náklady odhadnuté na základě rozpočtových nebo cenových ukazatelů je třeba objektivizovat - upravit jejich výši v případě odlišného řešení, kvality a množství vybavení, ale i v případě odlišné zastavěné plochy nebo výšky podlaží. Odlišnosti v objemových parametrech je možné promítnout pomocí poměrových koeficientů. Použité ukazatele by měly být aktuální, pokud nejsou, je třeba použít indexy pro přepočet na jinou cenovou úroveň. Při stavebnicovém způsobu stanovení nákladů vlastně sčítáme ceny jednotlivých konstrukčních částí nebo funkčních dílů (například střešní konstrukce včetně krytiny, krovu, oplechování, obvodová stěna včetně povrchové úpravy, apod.), jedná se o přesnější způsob stanovení nákladů, ale pochopitelně pracnější. Pro stanovení nákladů pomocí položkového rozpočtu potřebujeme projektovou dokumentaci, výkaz výměr, jednotkové ceny příslušných položek rozpočtu. Jedná se o pracný výpočet, pro účely tržního ocenění možná až nadbytečně přesný.
Podklady pro oceňování
Na trhu je k dispozici celá řada podkladů pro oceňování stavební produkce. Jejich poskytovateli jsou obvykle firmy nabízející softwarové nástroje pro kalkulace a rozpočtování. Podklady je možné získat v tištěné formě (katalogy, ceníky) nebo elektronické formě (databáze). V zásadě je možné rozlišovat podklady (sborníky, katalogy, databáze) obsahující položky v této podrobnosti:
- jednotkové ceny - tzv. směrné ceny, orientační ceny (například cena 1 m3 zdiva cihelného nosného z CP 29 x 14 x 6,5, na MVC 2,5, pod omítku),
- cenové ukazatele na měrnou jednotku funkčního prvku - agregované jednotkové ceny (například cena za 1 m3 výkopů, 1m2 stěn, ...),
- nákladové nebo cenové ukazatele vztažené k měrné nebo účelové jednotce objektu (m3 obestavěného prostoru, m2 užitné plochy...).
Životnost staveb
Pokud hovoříme o životnosti objektu, rozlišujeme:
- technickou životnost (doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu běžné údržby),
- ekonomickou životnost (doba od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti a smysluplnosti, tzn. okamžik trvalé ztráty výnosů nebo ztráta využitelnosti změnou vnějších podmínek bez možnosti jiného využití) a
- morální životnost (doba od vzniku stavby do okamžiku zastarání stavby, například nevyhovující dispoziční řešení, styl, standardy a překonané technologie, změny trhu, rozvoj území apod.),
- právní životnost (doba od právní moci kolaudačního souhlasu do okamžiku právní moci rozhodnutí resp. povolení o odstranění stavby).
Technická životnost
Na technickou životnost mají vliv především konstrukční systém stavby (způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti (po dobu trvání stavby se nevyměňují) - základy,…
