Investiční výstavba - územní plánování

3.8.6

Investiční výstavba – územní plánování

JUDr. Irena Novotná

 NahoruCíl územního plánování

Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území. Předpoklady pro udržitelný rozvoj území vytváří soustavné a komplexní řešení účelného využití a prostorového uspořádání ozemí s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Tři pilíře udržitelného rozvoje: environmentální (ochrana a rozvoj životních, kulturních a civilizačních hodnot), ekonomický (ochrana a rozvoj hospodářského potenciálu), demografický (ochrana a rozvoj společenského potenciálu).

 NahoruNástroje územního plánování

Nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady (územně analytické podklady, územní studie) a územně plánovací dokumentace (zásady územního rozvoje, územní plán, regulační plán).

 NahoruÚzemně plánovací podklady

Územně plánovací podklady

 NahoruÚzemně analytické podklady (ÚAP) § 26 - 29

Podklady zahrnující zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, limitů využití území, záměrů na provedení změn v území a rozbor udržitelného rozvoje území, který určí problémy k řešení v územně plánovacích dokumentacích.

 NahoruÚzemní studie (§ 30)

Územní studie navrhuje prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů.

 NahoruÚzemně plánovací dokumentace

Územně plánovací dokumentace (ÚPD)

 NahoruZásady územního rozvoje (ZÚR) § 36 - 42

V nadmístních souvislostech území kraje tyto zásady zpřesňují a rozvíjejí cíle a úkoly územního plánování v souladu s politikou územního rozvoje a koordinují územně plánovací činnost obcí. Součástí je i vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území. Zásady územního rozvoje vydává zastupitelstvo kraje jako opatření obecné povahy podle správního řádu.

 NahoruÚzemní plán (ÚP) § 43 - 57

Území plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot a plošného a prostorového uspořádání, dále uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury, vymezí zastavěné území, plochy a koridory pro veřejně prospěšné stavby nebo opatření a územní rezervy. Územní plán je vydáván formou opatření obecné povahy podle správního řádu.

 NahoruRegulační plán (RP) § 61 - 65

Stanoví v řešené ploše podrobné podmínky pro využití pozemků, umístění a prostorové uspořádání staveb a veřejné infrastruktury, dále vymezí plochy a koridory pro veřejně prospěšné stavby nebo opatření. Regulační plán se pořizuje z podnětu nebo na žádost (viz 3/8.6.1).

 NahoruVymezení zastavěného území § 59, 60

Nemá-li obec vymezeno zastavěné území územním plánem, může si pořídit vymezení zastavěného území, které vychází z intravilánu vymezeného v katastrální mapě k 1. 9. 1966. Vymezení zastavěného území je vydáváno opatřením obecné povahy podle správního řádu.

Definice podle současně platných právních předpisů

 NahoruZastavěný stavební pozemek

Zastavěný stavební pozemek je definován zákonem č. 183/2006 Sb., v ustanovení § 2 odst. 1 takto:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.“

 NahoruStavební parcela, pozemková parcela

Tyto pojmy jsou definovány v ustanovení § 27 písm. c) a d) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, takto:

"Pro účely tohoto zákona se rozumí:

1. b) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
2. c) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou.“

Zemědělský pozemek, lesní pozemek, zastavěné plochy a nádvoří

Katastrální zákon v § 2 odst. 3 uvádí:

"Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy).“

 NahoruNezastavitelný pozemek

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. e) nezastavitelným pozemkem pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to:

   1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání,

   2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků,

   3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.“

 NahoruNezastavěné území

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. f) nezastavěným územím pozemky nezahrnuté do zastavěného ozemí nebo do zastavitelné plochy.“

 NahoruPlocha

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam.“

 NahoruZastavitelná plocha

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. j) zastavitelnou plochou plocha vymezená k zastavění v ozemním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.“

 NahoruZastavěná plocha

Ministerstvo financí definuje v rámci zásad pro poskytování prostředků státního rozpočtu při financování programů reprodukce majetku – program 298110, tento pojem takto:

"Zastavěná plocha je plocha půdorysného řezu vymezená obvodem svislých konstrukcí budovy v rovině upraveného terénu.“

V definici pojmů katastru nemovitostí je tento pojem definován takto:

"Zastavěná plocha stavby je ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.“

Útvar rozvoje hl. města Prahy definuje tento pojem (jak je uvedeno ve Slovníku stavařských pojmů - Pozemní stavitelství) takto:

"Zastavěná plocha je plochou půdorysného řezu budovy vymezenou vnějším obvodem svislých konstrukcí v 1. nadzemním podlaží, zvětšenou o plochu vykonzolovaných prvků umístěných níže než 3 m nad terénem nebo přesahující přes vnější obvod svislé konstrukce více než 1,2 m.“

 NahoruVeřejné prostranství

V § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), se uvádí:

"Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.“

Stavební zákon i vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, u veřejného prostranství odkazují na obecní zřízení. V § 7 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., se dále uvádí:

"Plochy veřejných prostranství zahrnují zpravidla stávající a navrhované pozemky jednotlivých druhů veřejných prostranství a další pozemky související dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení, slučitelné s účelem veřejných prostranství.“

 NahoruProluka

Ve Slovníku stavařských pojmů – Pozemní stavitelství je proluka definována takto:

"Proluka je nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění.“

Tento pojem však není definován v souvislosti s vymezováním zastavěného území.

Vhodnost a rozsah zahrnutí volných (nezastavěných) pozemků charakteru proluky do zastavěného území se proto v tomto případě zjišťuje individuálně dle specifických podmínek území a posuzuje při projednávání ozemního plánu nebo při místním šetření dle § 59 odst. 3 stavebního zákona.

Při tomto rozhodování je však vždy nutno dbát dodržování cílů ozemního plánování, tj. chránit nezastavěné území a nezastavitelné pozemky.

Mapové podklady nutné pro vymezení zastavěného ozemí

 NahoruKopie katastrální mapy

Pro návrh vymezení zastavěného území postupem podle ustanovení § 59 odst. 1 stavebního zákona jsou podkladem kopie katastrální mapy příslušného území a kopie mapy s vyznačeným intravilánem, pokud není intravilán vyznačen v katastrální mapě. Tyto mapové podklady zajišťuje obec, pro kterou je zastavěné území pořizováno. Pokud je návrh vymezení zastavěného území součástí ozemního plánu, vychází se při volbě mapových podkladů z ustanovení § 13 odst. 2 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

 NahoruKatastrální mapa – charakteristika

Katastrální mapa je podle ustanovení § 27 písm. i) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů , polohopisnou mapou velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Jednotlivé listy katastrální mapy jsou v měřítku 1 : 1000, 1 : 2000 nebo v měřítku 1 : 2880 a jsou k dispozici v digitální nebo analogové podobě.

Ve vektorových mapách, tj. digitálních a digitalizovaných mapách, vzniklých od účinnosti katastrálního zákona, již nebyl průběh hranic intravilánu zobrazován.

Návrh zastavěného území vymezeného samostatným postupem

Podle ustanovení § 20, vyhl. č. 501/2006 Sb., v aktualizovaném znění, je stanovena podmínka pro případ, kdy v zastavěném území obec nemá ozemní plán, územní plán obce, regulační plán nebo územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny. V tomto případě lze vymezovat pozemky a umisťovat stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci, pro stavby občanského vybavení souvisejícího a slučitelného s bydlením a rekreací a pro stavby dopravní a technické infrastruktury a pozemky veřejných prostranství. Ale pro vymezování jiných pozemků a umisťování dalších staveb na nich je možné, jen pokud tyto stavby nesnižují kvalitu životního prostředí nad limitní hodnoty stanovené jinými právními předpisy.

Není-li vydán územní plán, může obec požádat o pořízení vymezení zastavěného území úřad územního plánování (popřípadě obecní úřad, který zajistí splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti – viz ustanovení § 6 odst. 2 stavebního zákona), kterému zároveň předá kopii katastrální mapy příslušného území a kopii mapy s vyznačeným intravilánem, pokud není intravilán vyznačen v katastrální mapě.

 NahoruZpůsob vymezování zastavěného území

Při vymezování zastavěného území se postupuje podle ustanovení § 58 stavebního zákona. Na území obce se vymezuje jedno nebo více zastavěných ozemí. Hranici…