Investiční výstavba - územní plánování

3.8.6

Investiční výstavba – územní plánování

JUDr. Irena Novotná

 NahoruCíl územního plánování

Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území. Předpoklady pro udržitelný rozvoj území vytváří soustavné a komplexní řešení účelného využití a prostorového uspořádání ozemí s cílem dosažení obecně prospěšného souladu veřejných a soukromých zájmů na rozvoji území. Tři pilíře udržitelného rozvoje: environmentální (ochrana a rozvoj životních, kulturních a civilizačních hodnot), ekonomický (ochrana a rozvoj hospodářského potenciálu), demografický (ochrana a rozvoj společenského potenciálu).

 NahoruNástroje územního plánování

Nástroji územního plánování jsou územně plánovací podklady (územně analytické podklady, územní studie) a územně plánovací dokumentace (zásady územního rozvoje, územní plán, regulační plán).

 NahoruÚzemně plánovací podklady

Územně plánovací podklady

 NahoruÚzemně analytické podklady (ÚAP) § 26 - 29

Podklady zahrnující zjištění a vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho hodnot, limitů využití území, záměrů na provedení změn v území a rozbor udržitelného rozvoje území, který určí problémy k řešení v územně plánovacích dokumentacích.

 NahoruÚzemní studie (§ 30)

Územní studie navrhuje prověřuje a posuzuje možná řešení vybraných problémů.

 NahoruÚzemně plánovací dokumentace

Územně plánovací dokumentace (ÚPD)

 NahoruZásady územního rozvoje (ZÚR) § 36 - 42

V nadmístních souvislostech území kraje tyto zásady zpřesňují a rozvíjejí cíle a úkoly územního plánování v souladu s politikou územního rozvoje a koordinují územně plánovací činnost obcí. Součástí je i vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území. Zásady územního rozvoje vydává zastupitelstvo kraje jako opatření obecné povahy podle správního řádu.

 NahoruÚzemní plán (ÚP) § 43 - 57

Území plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot a plošného a prostorového uspořádání, dále uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury, vymezí zastavěné území, plochy a koridory pro veřejně prospěšné stavby nebo opatření a územní rezervy. Územní plán je vydáván formou opatření obecné povahy podle správního řádu.

 NahoruRegulační plán (RP) § 61 - 65

Stanoví v řešené ploše podrobné podmínky pro využití pozemků, umístění a prostorové uspořádání staveb a veřejné infrastruktury, dále vymezí plochy a koridory pro veřejně prospěšné stavby nebo opatření. Regulační plán se pořizuje z podnětu nebo na žádost (viz 3/8.6.1).

 NahoruVymezení zastavěného území § 59, 60

Nemá-li obec vymezeno zastavěné území územním plánem, může si pořídit vymezení zastavěného území, které vychází z intravilánu vymezeného v katastrální mapě k 1. 9. 1966. Vymezení zastavěného území je vydáváno opatřením obecné povahy podle správního řádu.

Definice podle současně platných právních předpisů

 NahoruZastavěný stavební pozemek

Zastavěný stavební pozemek je definován zákonem č. 183/2006 Sb., v ustanovení § 2 odst. 1 takto:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. c) zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.“

 NahoruStavební parcela, pozemková parcela

Tyto pojmy jsou definovány v ustanovení § 27 písm. c) a d) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, takto:

"Pro účely tohoto zákona se rozumí:

1. b) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří,
2. c) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou.“

Zemědělský pozemek, lesní pozemek, zastavěné plochy a nádvoří

Katastrální zákon v § 2 odst. 3 uvádí:

"Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy).“

 NahoruNezastavitelný pozemek

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. e) nezastavitelným pozemkem pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to:

   1. pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání,

   2. v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha s tím, že do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší než 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků,

   3. v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha.“

 NahoruNezastavěné území

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. f) nezastavěným územím pozemky nezahrnuté do zastavěného ozemí nebo do zastavitelné plochy.“

 NahoruPlocha

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam.“

 NahoruZastavitelná plocha

Stavební zákon uvádí v § 2 odst. 1:

"V tomto zákoně se rozumí:

1. j) zastavitelnou plochou plocha vymezená k zastavění v ozemním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.“

 NahoruZastavěná plocha

Ministerstvo financí definuje v rámci zásad pro poskytování prostředků státního rozpočtu při financování programů reprodukce majetku – program 298110, tento pojem takto:

"Zastavěná plocha je plocha půdorysného řezu vymezená obvodem svislých konstrukcí budovy v rovině upraveného terénu.“

V definici pojmů katastru nemovitostí je tento pojem definován takto:

"Zastavěná plocha stavby je ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.“

Útvar rozvoje hl. města Prahy definuje tento pojem (jak je uvedeno ve Slovníku stavařských pojmů - Pozemní stavitelství) takto:

"Zastavěná plocha je plochou půdorysného řezu budovy vymezenou vnějším obvodem svislých konstrukcí v 1. nadzemním podlaží, zvětšenou o plochu vykonzolovaných prvků umístěných níže než 3 m nad terénem nebo přesahující přes vnější obvod svislé konstrukce více než 1,2 m.“

 NahoruVeřejné prostranství

V § 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), se uvádí:

"Veřejným prostranstvím jsou všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru.“

Stavební zákon i vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, u veřejného prostranství odkazují na obecní zřízení. V § 7 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., se dále uvádí:

"Plochy veřejných prostranství zahrnují zpravidla stávající a navrhované pozemky jednotlivých druhů veřejných prostranství a další pozemky související dopravní a technické infrastruktury a občanského vybavení, slučitelné s účelem veřejných prostranství.“

 NahoruProluka

Ve Slovníku stavařských pojmů – Pozemní stavitelství je proluka definována takto:

"Proluka je nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění.“

Tento pojem však není definován v souvislosti s vymezováním zastavěného území.

Vhodnost a rozsah zahrnutí volných (nezastavěných) pozemků charakteru proluky do zastavěného území se proto v tomto případě zjišťuje individuálně dle specifických podmínek území a posuzuje při projednávání ozemního plánu nebo při místním šetření dle § 59 odst. 3 stavebního zákona.

Při tomto rozhodování je však vždy nutno dbát dodržování cílů ozemního plánování, tj. chránit nezastavěné území a nezastavitelné pozemky.

Mapové podklady nutné pro vymezení zastavěného ozemí

 NahoruKopie katastrální mapy

Pro návrh vymezení zastavěného území postupem podle ustanovení § 59 odst. 1 stavebního zákona jsou podkladem kopie katastrální mapy příslušného území a kopie mapy s vyznačeným intravilánem, pokud není intravilán vyznačen v katastrální mapě. Tyto mapové podklady zajišťuje obec, pro kterou je zastavěné území pořizováno. Pokud je návrh vymezení zastavěného území součástí ozemního plánu, vychází se při volbě mapových podkladů z ustanovení § 13 odst. 2 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti.

 NahoruKatastrální mapa – charakteristika

Katastrální mapa je podle ustanovení § 27 písm. i) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů , polohopisnou mapou velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Jednotlivé listy katastrální mapy jsou v měřítku 1 : 1000, 1 : 2000 nebo v měřítku 1 : 2880 a jsou k dispozici v digitální nebo analogové podobě.

Ve vektorových mapách, tj. digitálních a digitalizovaných mapách, vzniklých od účinnosti katastrálního zákona, již nebyl průběh hranic intravilánu zobrazován.

Návrh zastavěného území vymezeného samostatným postupem

Podle ustanovení § 20, vyhl. č. 501/2006 Sb., v aktualizovaném znění, je stanovena podmínka pro případ, kdy v zastavěném území obec nemá ozemní plán, územní plán obce, regulační plán nebo územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny. V tomto případě lze vymezovat pozemky a umisťovat stavby pro bydlení, pro rodinnou rekreaci, pro stavby občanského vybavení souvisejícího a slučitelného s bydlením a rekreací a pro stavby dopravní a technické infrastruktury a pozemky veřejných prostranství. Ale pro vymezování jiných pozemků a umisťování dalších staveb na nich je možné, jen pokud tyto stavby nesnižují kvalitu životního prostředí nad limitní hodnoty stanovené jinými právními předpisy.

Není-li vydán územní plán, může obec požádat o pořízení vymezení zastavěného území úřad územního plánování (popřípadě obecní úřad, který zajistí splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti – viz ustanovení § 6 odst. 2 stavebního zákona), kterému zároveň předá kopii katastrální mapy příslušného území a kopii mapy s vyznačeným intravilánem, pokud není intravilán vyznačen v katastrální mapě.

 NahoruZpůsob vymezování zastavěného území

Při vymezování zastavěného území se postupuje podle ustanovení § 58 stavebního zákona. Na území obce se vymezuje jedno nebo více zastavěných ozemí. Hranici jednoho zastavěného území tvoří čára vedená po hranici parcel, ve výjimečných případech ji tvoří spojnice lomových bodů stávajících hranic nebo bodů na těchto hranicích. Do…