Investiční výstavba - právo k nemovitostem

3.8.5

Investiční výstavba – právo k nemovitostem

JUDr. Irena Novotná

Právní vymezení vlastnictví a vlastnických vztahů k nemovitostem

Vlastnictví v právním slova smyslu obecně označujeme také jako vlastnické právo. Vlastnické právo je právními normami upravovaný vlastnický vztah v ekonomickém smyslu. Toto právo je třeba rozlišovat na vlastnické právo objektivní, které je souborem právních norem upravujících společenské vztahy v ekonomickém pojetí. Vlastnické právo subjektivní je zákonem daná míra možnosti chování vlastníka a je součástí obsahu vlastnictví.

Vlastnictví jako právní vztah je právním vztahem, který je založený na vlastnickém právu v objektivním slova smyslu, v němž na jedné straně vystupuje vlastník jednoznačně určený a na druhé straně všechny ostatní subjekty blíže neurčené. Obsahem právního vztahu je vlastnictví v subjektivním slova smyslu.

 NahoruPrávní úprava vlastnictví v právním řádu

Vlastnictví samotné v jeho konkrétní podobě vymezuje jako základní právo již ústavní zákon č. 23/1991 Sb., Listina základních práv a svobod. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, hovoří o vlastnictví v ustanovení § 123 a následujících takto: "Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním“. Dále je uvedeno tamtéž: "Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.

 NahoruOmezení vlastnických práv

Vlastnictví jako absolutní právo znamená, že je nezávislé na právech někoho jiného. Nicméně i toto právo může být omezeno, ale jen na základě zákona.

 NahoruSousedská práva

První z nich vyplývá z rovného postavení všech vlastníků. Z tohoto je zřejmé, že vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo opravami stavby na něm zřízené bez toho, že by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek. Je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému využívání sousedících pozemků a staveb, může soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, že vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit.

 NahoruVstup na pozemky

Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit.

 NahoruOmezení vlastnického práva ve veřejném zájmu

Ve veřejném zájmu lze věc vyvlastnit nebo vlastnické právo omezit, nelze-li dosáhnout účelu jinak, a to jen na základě zákona, jen pro tento účel a za náhradu. Již v samotné listině základních práv a svobod je toto právo omezeno. Výslovně je zde zakázán takový výkon vlastnického práva, který ohrožuje život, zdraví nebo životní prostředí.

 NahoruVyvlastnění za náhradu

V posledním případě může být vlastnické právo omezeno ve veřejném zájmu, a to vždy na základě zákona vyvlastněním a za úplatu. Z tohoto výčtu je naprosto zřejmé, že kromě oprávnění disponovat s věcí je vlastník také povinen danou věc řádně spravovat, a to tak aby zabránil jakékoli újmě na vlastnických právech někoho jiného k jiné věci či dokonce k věci stejné.

 NahoruDalší formy vlastnictví

Zákon upravuje nejen vlastnictví výlučné, svědčící jednomu vlastníkovi, ale i další formy, jimiž jsou podílové spoluvlastnictví. Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů, které představuje pojmově širší záběr v okruhu vlastnických práv, upravují ustanovení § 136 a násl. ObčZ.

 NahoruPředmět občanskoprávních vztahů k nemovitostem

Předmětem občanskoprávních vztahů jsou především věci. Z toho bývá dovozováno, že předmětem občanskoprávních vztahů může být zpravidla pouze věc celá. Z tohoto obecného pravidla lze však najít výjimky, například vlastnictví bytů a nebytových prostorů vymezených jako jednotky podle zvláštního zákona, pronájem bytu, který je pouhou částí domu, podnájem části bytu, pronájem poloviny zahrady atd.

 NahoruPřevody pozemků

Převést na druhého lze nejen celý pozemek ve smyslu definice, uvedené v § 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ale i jeho část. V případě převodu části pozemku však musí být převeden pozemek celý vymezený a označený jako celá parcela ve smyslu § 27 KatZ. K tomu lze odkázat i na ustanovení § 20 KatZ, podle kterého je parcelní číslo a geometrické určení nemovitosti závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí evidovaných v katastru.

 NahoruRozdělení pozemku geometrickým plánem

Proto, pokud někdo chce na jiného převést pouze část pozemku neoznačenou samostatným parcelním číslem, musí tuto část nechat od zbytku parcely oddělit geometrickým plánem, kterým se této bývalé části přidělí parcelní číslo a vytvoří se tak nezbytný předpoklad pro vznik celé nové parcely.

 NahoruRozdělení pozemku rozhodnutím stavebního úřadu

Pozemek lze rozdělit podle ustanovení § 84 - 94 zákona č. 183/2006 Sb., v platném znění, za podmínek uvedených v rozhodnutí o využití ozemí, které vydává stavební úřad, pokud nejsou stanoveny jiným rozhodnutím nebo opatřením.

 NahoruStavební rozdělení kolaudačním rozhodnutím

Rovněž stavby jako předmět občanskoprávních vztahů lze převádět pouze celé. Případné rozdělení je třeba doložit kolaudačním rozhodnutím, z něhož vyplývá, že došlo ke stavebnímu rozdělení původní jediné stavby na dvě nebo více samostatných staveb. Nelze tedy na jiného převést jedno podlaží nebo jeden vchod budovy. Výjimkou je případ, kdy byty nebo nebytové prostory v budově byly vyčleněny jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. S takto vyčleněnými jednotkami lze nakládat jako se samostatnými věcmi, ač se nejedná o samostatné věci, ale stále o pouhé součásti celé budovy. Samostatně lze nakládat i se spoluvlastnickým podílem na nemovitosti. Takový podíl nepředstavuje právo k určité konkrétní části nemovitosti ale pouze míru, jakou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech k celé nemovitosti.

 NahoruRozhodnutí stavebního úřadu

Z povahy pozemku vyplývá, že je vždy dělitelný. Stát má však zájem na tom, aby nevznikaly pozemky svou velikostí, tvarem nebo přístupností nevyužitelné, a proto stavební zákon vyžaduje, aby s každým dělením pozemku vyslovil souhlas příslušný stavební úřad.

 NahoruPozemkové právo jako právní odvětví

Princip restituce pozemkového vlastnictví – pozemkové vlastnictví bylo vráceno původním vlastníkům. Pozemkovému vlastnictví se dostává patřičné úlohy. Uživatelem se stane ten, jestliže vlastník užívací právo zřídí.

 NahoruPrincipy pozemkového práva

Princip racionálního využívání půdy – rozumné využívání, tedy to znamená, že půda se nejen využívá, ale podle možností je nutno zlepšovat i stav půdy.

Princip plánovitosti – právním institutem zde je územní plánováním, tedy využívání půdy pro uspokojení potřeb co nejširšího okruhu subjektů.

Princip jednoty prostředků zajišťující racionální využívání půdy – právo musí spolupracovat i s neprávními mechanizmy.

Princip trvalosti pozemkově právních vztahů – je vyjádřením obecného principu právní jistoty, že právní vztahy budou natolik stabilní, že se jim podaří dosáhnout těch účelů a naplnění těch zájmů, jež tyto vztahy mají zprostředkovat.

Princip ekologizace – je chováním v souladu s principy ochrany životního prostředí.

 NahoruPrameny pozemkového práva

Prameny rozlišujeme:

• předpisy, které jsou součástí jiných zákonů, protože řeší obecnou problematiku majetkových vztahů (občanský zákoník) – právní subjektivita, právní úkony, obecné úpravy vlastnictví a užívacích vztahů, sousedské vztahy, náhrada škody, smluvní volnost, držba, vyvlastnění apod.,

• správní řád – procesní část, kde se uplatní administrativně právní metoda regulace,

• předpisy týkající se půd. fondu, les. pozemků, tvořící zvláštní část pozemkového práva a katastrální zákon.

 NahoruPůda, pozemkové vztahy a pozemkově právní vztahy

Půda byla vždy určujícím faktorem ve společnosti, a proto také byla vždy předmětem právní regulace, která se ocitá a pomezí mezi soukromým a veřejným právem, tedy dochází ke kombinaci mezi občanskoprávní regulací a veřejným právem. Už z její podstaty je nutné, aby sféra volného rozhodování subjektů ohledně pozemkových vztahů byla zúžena ve prospěch jiných subjektů nebo v zájmu veřejném.

Pozemkové vztahy jakou takové společenské vztahy, v nichž jako objekt vystupuje půda, resp. pozemek. Pozemkové právo je právní odvětví, jehož předmětem je úprava pozemkových vztahů.

Pozemkově právní vztahy jsou vztahy, jejichž předmětem regulace jsou pozemkové vztahy a právo těmto vztahům poskytlo svou formu, normativnost, závazky a prostředky regulace. Za pozemkové vztahy se nepovažují ty vztahy, kde je půda pouze kritériem určujícím hranice a ani tehdy, je-li především jako složka životního prostředí. Tedy, jde-li o ochranu jejích ekologických funkcí.

Základním charakteristickým rysem právní regulace pozemkových vztahů je to, že při jejich regulaci zákonodárce nevystačí pouze s metodami a prostředky regulace charakteristickými buď jen pro oblast práva soukromého, nebo jen práva veřejného.

 NahoruZvláštnosti půdy

Půda je pojem k označení určité plochy, popřípadě i prostoru nad a pod touto plochou. Je produktem přírodních sil a procesů a pouze její vlastnosti jsou z části ovlivněny lidskými aktivitami.

 NahoruVlastnosti půdy

Je nezbytným předpokladem jakékoliv lidské činnosti a plní i specifické funkce:

• jako výrobní prostředek v zemědělství a lesním hospodářství,

• je nositelem nerostných surovin, které jsou dobývány z jejího nitra nebo povrchu.

Další její specifickou vlastností je, že je nevyrobitelná.

Pouze její kvalita je zčásti ovlivněna člověkem. Ačkoli je jí konečné a omezené množství, neustále vznikají nové potřeby, jejichž uspokojení je s půdou spojeno. Tyto potřeby pak lze uspokojit…