V minulém Tématu týdne jsme si představili první ze tří základních přístupů k tržnímu ocenění nemovitosti, tzv. nákladovou metodu vycházející z údajů z minulosti a z již vynaložených nákladů. Nyní navážeme druhým a nejčastěji používaným z těchto přístupů, metodou porovnávací, jež odráží aktuální situaci na trhu a komparuje srovnatelné nemovitosti.
Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn. prodány, koupeny, na trhu. Jeho výsledkem je tzv. porovnávací hodnota. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Základní myšlenkou porovnávacího přístupu je, že hledaná tržní hodnota je v přímé relaci k cenám porovnatelných konkurenčních nemovitostí. Můžeme předpokládat, že spolehlivost výsledku porovnávací metody klesá s počtem a velikostí vzájemných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky, tzn. nemovitostmi použitými pro porovnání. Jak již bylo zmíněno, porovnávací přístup odráží situaci na trhu, proto je při hledání porovnávací hodnoty důležitý princip nabídky a poptávky. Tržní poptávku tvoří kupující a nabídku vytvářejí nabízené nemovitosti (nemovitosti volné, k prodeji, ale i realizované nebo plánované). Pokud roste poptávka v určitém segmentu trhu, ceny rostou. Pokud je poptávka nízká, ceny klesají. Změny v nabídce nemovitostí se obvykle opožďují za změnami v poptávce. Je to dáno faktem, že nabídku nemovitostí tvoří převážně obsazené nemovitosti, které se uvolňují relativně pomalu, nebo nová výstavba, jejíž realizace je rovněž spojena s časovým odstupem. Odhad tržní hodnoty nemovitosti musí být založen na kvalitní a podrobné analýze trhu v daném segmentu.
Vliv na hodnotu nemovitosti
Při hledání porovnávací hodnoty je třeba brát v úvahu vnější faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti. Jsou to externí vlivy obecného charakteru (ekonomický růst, ekonomická deprese), regionální vlivy, externality. Dále také dopravní dostupnost a obslužnost, životní prostředí, oslunění, výhled, infrastruktura a služby, bezpečnost, ochrana, státní nebo komunální regulační opatření. Důležité je tyto vlivy identifikovat a do stanovení porovnávací hodnoty promítnout nejen aktuálně působící vlivy, ale i potenciální hrozby a příležitosti. Výsledek aplikace porovnávací metody - porovnávací hodnota - je objektivní, právě tehdy, když jsou splněny následující podmínky:
- srovnatelnost oceňované a porovnávané nemovitosti (především z hlediska rozsahu, kvality, užitku),
- aktuálnost cen porovnávaných nemovitostí (vzorků),
- dostatečný počet realizovaných obchodů,
- stejné podmínky (účastníci, segment trhu, oblast).
Postup
Použití porovnávací přístupu odhadu tržní hodnoty nemovitosti je proces, který je obvykle členěn do 3 základních etap:
- Přípravná fáze - sběr informací,
- Porovnávací fáze - výběr vzorků (nemovitostí pro porovnání), volba vhodného způsobu a jednotky porovnání, nalezení cenotvorných odlišností, aplikace porovnávací analýzy,
- Závěrečná fáze - analýza a vyhodnocení dílčích výsledků, výsledná indikace porovnávací hodnoty.
Přípravná fáze spočívá ve sběru dat použitelných pro aplikaci porovnávací metody. Daty se rozumějí prodejní, nabídkové, vydražené ceny nemovitostí a další důležité informace, zejména podmínky obchodu a podstatné vlastnosti nemovitostí, které mají vliv na jejich cenu. Data lze získat jejich sběrem nebo lze použít externí databáze.
Z existujících dat je třeba vybrat takové vzorky - nemovitosti, které jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Rovněž je důležité rozhodnout, zda budou porovnávány nemovitosti jako celky nebo prostřednictvím přepočtu na vhodně zvolenou jednotku, například Kč/m2 užitné, pronajímatelné nebo obytné plochy, Kč/m3 obestavěného prostoru apod. Oceňovaná nemovitost se obvykle od vzorků liší a proto je třeba vhodným způsobem tyto odlišnosti zohlednit. Je důležité vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky pro porovnání. Prověřují se všechny tzv. prvky porovnání, v nichž mohou spočívat potenciální rozdíly. Při aplikaci porovnávací analýzy je možné využít tabulky, formuláře apod. Výsledkem aplikace porovnávací metody je odhad porovnávací hodnoty nemovitosti.
Sběr dat, zdroje dat
Základním předpokladem pro použití porovnávací metody je mít k dispozici soubor prodejních, popřípadě nabídkových, cen nemovitostí. Nemovitosti jsou jedinečné, proto kromě ceny je důležité mít k dispozici i celou řadu dalších informací, které mohou mít kvantitativní nebo kvalitativní podobu. Informace je možné získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Jsou to například údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod. Tato data bývají velice stručná a navíc se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, to znamená ceny jednostranně ovlivněné představami prodávajících. Zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají. Některé časopisy pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Důležitým zdrojem informací jsou katastrální úřady - evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují kupní smlouvy. Doplňujícími zdroji informací mohou být místně příslušné stavební úřady, zde je možné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o možném využití pozemků a omezeních.
Databáze
Mezi externí databáze patří například:
- Databáze MOISES (shromažďuje, zpracovává, uchovává a zpřístupňuje informace o uskutečněných obchodech s nemovitostmi, záznamy jsou obvykle doplněny fotografiemi, smluvní uživatelé data používají, ale i sbírají),
- Registr porovnávacích nemovitostí České republiky (RPN) (spravuje databázi cen realizovaných prodejů, databázi plní smluvně vázaní partneři, většinou realitní kanceláře),
- Cenové mapy stavebních pozemků (cenové mapy stavebních pozemků vytvářejí, spravují a vyhlašují obce, jedná se o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačením cen za 1m2, pro administrativní ocenění jsou ceny v platných cenových mapách závazné, pro tržní oceňování mají orientační charakter),
- Databáze Českého statistického úřadu (vytvářena na základě cenových údajů o nemovitostech, které předávají finanční úřady (zjištěné v souvislosti s přiznáním k dani z převodu nemovitosti), ČSÚ stanovuje jednotkové ceny nemovitostí pro jednotlivá území, průměrné ceny jsou doplněny cenovými indexy, data jsou podkladem pro tvorbu například koeficientů prodejnosti v oceňovacím předpise),
- Databáze cen a nájmů bytů IRI (Institut regionálních informací monitoruje výši nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech, byty jsou členěny na nové, starší, rekonstruované, nájemné je možno porovnat s regulovaným nájemným).
Výběr nemovitosti pro porovnání
Výběr nemovitostí pro porovnání (vzorků) je závislý na tom, zda předmětem porovnání budou nemovitosti jako celek nebo dílčí části. Obvykle se používá porovnání nemovitostí jako celku, protože prodejní i nabídková cena bývá vztažena k celku. Většinou není vymezeno, jaká část z prodejní ceny se týká pozemku a jaká část připadá na stavbu, případně stavby. Základním předpokladem správné volby vzorku je vymezení segmentu trhu - nemovitosti by měly být porovnatelné v následujících kritériích:
- velikost sídla, významnost polohy (například samota, vesnice, předměstí, město, pohraničí, vnitrozemí apod.),
- účel nemovitosti (například bydlení, administrativa, výroba, rekreace apod.),
- velikost, rozsah využití (počet bytových jednotek, nebytové prostory, prostory pro podnikání apod.)
- kvalita - způsob provedení, vybavení, komfort (například podřadné, běžná kvalita, exkluzivní apod.)
- využitelnost (například volné, obsazené, s možností dalšího rozvoje, variabilní využití apod.),
- hodnota (například do 1 mil. Kč, do 5 mil. Kč, do 10 mil. Kč).
Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Rovněž je vhodné používat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Upřednostňujeme pochopitelně co nejaktuálnější vzorky, které se neliší v podmínkách transakce. A nejhodnotnější vzorky jsou ty, u nichž je záruka vlastního ověření. Ve výběru nemovitostí pro porovnání by měly být zastoupeny nemovitosti lepší i horší kvality než je oceňovaná nemovitost. Ideální pro porovnání by bylo mít k dispozici prodejní ceny alespoň tří totožných nemovitostí, na stejném místě, realizované v současnosti, v dokonalém konkurenčním prostředí.
Porovnávací jednotka
Porovnávací jednotky jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se provádí porovnávání nemovitostí. Pro většinu vzorků - nemovitostí pro porovnání - máme k dispozici údaj o ceně (dosažené, nabídkové apod.) za nemovitost jako celek, tzn. Kč/nemovitost. Ale je možné volit i jiné vhodné jednotky, které jsou přiměřené danému typu nemovitosti. Ceny pozemků jsou například vyjadřovány v Kč/m2, tato jednotka je vhodná i pro účely porovnání. Je třeba poznamenat, že cena se vztahuje na pozemek jako celek, aniž by bylo rozlišeno, jak velká část pozemku je zastavěna nebo jak velkou část pozemku lze zastavět. Při oceňování je třeba zohlednit i tvar pozemku a možnou využitelnost. Nemovitosti mohou být porovnávány v cenách přepočtených na m2 podlahové, užitné, pronajímatelné plochy, případně na m3 obestavěného prostoru. Pro hotely, motely, penziony je možné použít jako porovnávací jednotku přepočtenou cenu za pokoj nebo lůžko. V případě restaurací nebo divadel cenu za místo k sezení. U parkovišť a hromadných garáží lze použít cenu za stání. Pokud pro porovnání zvolíme jednotky výše vyjmenované, to znamená jednotky využívající závislosti ceny na některém z kvantitativních znaků, musíme ceny nemovitostí používaných pro porovnání na tuto jednotku přepočítat. Porovnání se pak provádí prostřednictvím této jednotky. V závěru jsou ceny za jednotku přepočteny zpět na posuzovanou nemovitost jako celek.
Cenotvorné odlišnosti - korekční činitelé
Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichž byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy jsou realizovány ve formě:
- procentuálních odpočtů a přípočtů,
- pomocí koeficientů (násobení nebo dělení),
- srážkami, přirážkami absolutních částek.
Aplikace prvků porovnání spočívá v systematickém prohledávání níže vyjmenovaných oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti příspěvku k porovnávací hodnotě oceňované nemovitosti. Obvykle se používají následující prvky porovnání, které mají stejnou váhu:
- Odlišné podmínky transakce - přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky.
- Odlišné vlastnosti nemovitostí - poloha, technické faktory, ekonomické faktory, způsob a možnosti využití, nerealitní faktory.
Odlišnosti ve vlastnických právech k nemovitostem
Přejímanými vlastnickými právy k nemovitostem máme na mysli platné nájemní smlouvy nebo jiná smluvní ujednání,…
